一、优先承租权成为法定权利后的影响

在《民法典》实行之前，对房屋承租人的优先承租权并非一项法定权利，从已有的司法实践来看，尽管上海、广东等地的地方性法规中对优先承租权有规定，但承租人的行使仍依赖于合同的约定，承租人要行使优先承租权需有合同依据，若没有合同依据，房屋承租人无法当然在租赁期限届满后行使优先承租权。

如广东省茂名市中级人民法院在其审理的（2017）粤09民终2147号和（2018）粤09民终208号案中认为，尽管《广东省城镇房屋租赁条例》有优先承租权的规定，但法律并没有赋予租赁合同承租人享有优先承租权，承租人要求对租赁物享有优先承租权没有法律上的依据。

因此，《民法典》确立优先承租权后，对承租人和出租人都将带来深远的影响。

（一）对于承租人的影响

对于承租人来说，其享有的优先承租权无需再与出租人在租赁合同中另行约定。只要租赁期限届满后，承租人即享有同等条件下优先承租的权利。这从一定程度上保护了租赁关系中处于弱势地位的承租人。

（二）对于出租人的影响

而对于出租人来说，既然优先承租权成为一项法定权利，那么出租人就无法在租赁合同中约定排除优先承租权的适用，也不能以租赁合同中未约定优先承租权为由主张承租人不享有优先承租权。毫无疑问，这从一定程度上限制了出租人的权利。

但这并不意味着出租人在原租赁合同期满后完全丧失了选择承租人的权利，优先承租权并非形成权，而是一种请求权，并非承租人的单方意思表示即可成立，仍需依赖于双方协商一致。而且，优先承租权的行使还有“租赁期限届满”、“同等条件”等前提，并不意味着承租人能够当然续租，关于优先承租权的行使，我们会在下文进行讨论。

二、如何行使优先承租权

我们检索了包含“优先承租权”的案例，发现在《民法典》明确优先承租权为法定权利之前，近年来在司法实践中对于优先承租权的讨论已经越来越频繁。虽然目前《民法典》还没有配套的对优先承租权的详细实施细则，但我们认为，从以往的司法实践中已经足以看出法院对优先承租权的部分认定标准，而后续可能出台的实施细则大概率也不会偏离已有的实践观点。基于以上逻辑，我们研究了优先承租权的典型案例，并提出了如下几点思考。

（一）优先承租权行使的条件

1. 前提条件一：合同的类型为房屋租赁合同

《民法典》第734条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件下优先承租的权利。

这就意味着优先承租权特定于针对房屋的租赁合同的承租人，而未包括针对其他租赁物的租赁合同。

2. 前提条件二：需存在合法有效的租赁关系，且租赁期限届满

优先承租权的隐含前提在于承租人与出租人之间存在合法有效的房屋租赁合同。如上文所述，优先承租权是房屋租赁合同中承租人的特定权利，因此，租赁合同关系的合法有效是承租人享有优先承租权的当然前提条件。若没有合法有效的租赁关系，承租人也就不具备主张这一特定权利的法律基础。

即使在《民法典》颁布之前，司法实践中也将租赁合同合法有效作为认定承租人是否享有优先承租权的条件之一。例如，在东莞市中级人民法院审理的（2016）粤19民终1380号案中，双方在合同中约定优先承租权，但因租赁合同被法院认定为无效，故法院认为其约定的优先承租权条款也无效。同样地，上海市第二中级人民法院在其审理的（2015）沪二中民二（民）终字第1094号案中也持有相同观点。

此外，《民法典》第734条第二款的另一隐含条件在于“租赁期限届满”，即房屋租赁合同需自然到期，若租赁合同被提前解除，则无法被认定为“租赁期限届满”。

3. 前提条件三：出租人到期后继续出租，且原承租人继续承租

《民法典》第734条第二款虽未明确说明，但若租赁期限届满后原出租人不继续出租房屋，或原承租人不愿意继续承租，则优先承租权均失去了行使的前提，这也是目前司法实务中法院普遍认同的观点。

在广东省深圳市中级人民法院审理的（2010）深中法民五终字第2069号案中，法院认为，优先承租权行使的前提条件是租赁期限届满时出租人愿意继续向他人出租，而该案中出租人在租期届满后计划收回物业进行重新规划和改建，承租人也未能举证证明出租人欲出租给他人，据此认定承租人行使优先承租权的条件明显不成就。

类似的，在广东省深圳市中级人民法院审理的（2014）深中法房终字第2237号案、北京市第一中级人民法院审理的（2015）一中民终字第04645号案中也有相同的观点。

此外，若出租人与承租人已经就租赁期满后的租金结算和房屋返还问题进行了约定，则可能被认定为双方均没有续租的意向。在上海市第一中级人民法院审理的（2012）沪一中民二（民）终字第939号案中，法院认为，双方合同约定的租赁期限届满，且已就租赁合同的终止、租金的结算、房屋的返还时间等均作了约定，视为双方已就合同的终止达成了合意，故承租人再主张其有优先承租权缺乏任何事实及合同依据。

我们在检索案例时还发现了一个非常有意思的案例，在北京市第一中级人民法院审理的（2018）京01民终8324号案中，租赁合同约定：“考虑到乙方前期翻建投入较大，合同到期后，在同等价格竞争条件下，乙方有优先承租权”，后因政策变化，出租人（军队部门）需将房屋收回，无法续签租赁合同。但法院认为，承租人对合同到期后行使优先承租权续签租赁合同有合理预期，承租人基于此预期投入大量资金对房屋进行翻建、装修。现因政策变化，承租人与出租人客观上无法续签租赁合同，出租人应该基于公平原则给予承租人一定数额补偿。在该案中，出租人到期后并无续租的意思，但法院仍然认定出租人应当基于公平原则给予一定的补偿，可见在实践中对于“出租人到期后继续出租”的认定仍需根据看法院对个案的衡量。

4. 前提条件四：同等条件

同等条件是优先承租权最核心的条款，而对于《民法典》中优先承租权的同等条件具体应当是何标准，学界一直存在争论。目前，对于将租赁合同最核心的条款——租金数额作为同等条件的衡量标准是没有争议的。我们检索了近几年对于同等条件进行认定的典型案例时，发现已有实践中还有法院将承租人的履约情况、出租人欲与新承租人订立的合同条件等纳入考虑的范围，我们将检索到的典型案例归纳如下：

（1）租金数额

租金数额是最为重要也是被法院广泛认可的衡量标准，如广东省广州市中级人民法院审理的（2019）粤01民终17833号案中，出租人在到期后对系争房屋采取公开招租的方式对租赁物进行竞租，而原承租人的竞租报价低于案外人，在此前提下法院认为原承租人优先承租的条件并不成就。

（2）承租人的履约情况

是否将承租人的履约情况作为同等条件的衡量标准，学界存在争议，但我们在检索案例时发现不少法院将承租人的履约情况纳入考虑的范畴。

在北京市第一中级人民法院审理的（2019）京01民终2256号案中，承租人在合同履行过程中，未及时、足额支付房屋租金的违约行为，虽出租人未提出解除合同，但基于承租人的违约行为，出租人到期后不再将房屋继续出租给承租人并不能被认定为侵犯承租人的优先承租权。

在上海市第一中级人民法院审理的（2019）沪01民终7073号案、上海市第二中级人民法院审理的（2019）沪02民终5201号案、广东省韶关市中级人民法院审理的（2019）粤02民终851号案中，承租人在履行原租赁合同中存在违约行为，法院均认为其已经丧失行使优先承租权的权利。

（3）出租人欲与新承租人订立租赁合同的条件

在广东省深圳市中级人民法院审理的深（2014）中法房终字第2356号案中将出租人欲与新承租人订立的租赁合同中约定的条件作为同等条件的认定标准。

在该案中，租赁合同中约定原承租人承租的是13层1305、1307房，且原承租人享有优先承租权，而出租人为到期后续租设置的前提条件为新承租人需将13层整体承租人。对此，法院认为，承租人的优先承租权不是无条件的，而是有条件的，必须在同等条件下行使。关于同等条件标准的确定，一般应以出租人欲与新承租人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。出租人作为涉案房屋所在的第13层房屋的所有权人，其欲将第13层房屋整层出租属于其行使所有权的权利内容，亦符合常理，出租人提出的整层出租的交易条件属于同等条件内容，承租人不接受该条件，其主张优先承租权的理由不能成立。

（二）关于通知义务

在房屋承租人的优先购买权中，《民法典》明确规定了出租人负有通知义务，若承租人在15日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。但《民法典》并未规定优先承租权中出租人负有通知义务，也未明确承租人行使优先承租权的时间，因此，学界对于出租人通知义务的明确一直有较高的呼声。

出租人的通知义务与承租人优先承租权的消灭直接挂钩，我们认为，明确出租人在合同期限届满前的合理期限内通知承租人是否继续出租，以何种方式出租，以及出租的条件，而承租人在接到通知后的合理期限内给予是否继续承租的答复是十分必要的。租赁合同到期后，承租人行使或放弃优先承租权前的这段期间，权利处于悬而未决的状态，若不尽早确定，无论是出租人还是承租人都有可能面临损失。

从目前的司法实践来看，由于优先承租权现阶段依赖于合同约定，关于通知义务也主要来源于出租人与承租人的约定。

1. 承租人的续租申请

目前，绝大多数关于优先承租权的约定是要求承租人在合同期限届满前一定时间内发出继续承租的申请，若承租人未能在约定时间内提出申请，视为放弃优先承租权。

如在北京市第二中级人民法院审理的（2015）二中民终字第10979号案中，根据《房屋租赁合同》的约定，承租人应在租赁期满前1个月以书面形式通知出租人要求续租，出租人在接到通知后，同等条件下，承租人才享有优先承租权。现承租人未提交相关证据证明其在租赁期限届满前以书面形式通知了出租人要求续租，因此法院最终对承租人提出的优先承租权不予支持。

而即便合同中并未约定承租人提出续租申请的时间，若承租人知道出租人将在合同期满后与第三人签订租赁合同但不反对，则可能被认定为放弃优先承租权。

在广东省佛山市中级人民法院审理的（2017）粤06民终3984号案中，承租人在租赁期满前已经知道涉案租赁物已成功招标，但是其并未向出租人提出在同等条件下以新的租金标准与出租人签订租赁合同，也并未表示其有意行使租赁合同约定的优先承租权，而是表示尊重出租人的选择，并要求出租人给予其不少于8个月的撤场期。法院认为，以上事实充分证明承租人在履行租赁合同过程中自行放弃了优先承租权。

2. 出租人的通知义务

尽管有的租赁合同中并未明确要求出租人承担通知义务，但实践中也有法院认为出租人有义务主动将房屋继续出租的信息告知承租人。

在上海市第一中级人民法院审理的（2009）沪一中民二（民）终字第3640号案中，合同约定，“如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权”，该案中，出租人在租赁合同期满，承租人搬离租赁房屋后的较短时间内，便将系争房屋出租给第三人，未能及时告知承租人，剥夺了对方在与第三人同等条件下，优先租赁的机会，有违合同约定和诚实信用原则，应当对承租人由于丧失优先承租机会而产生的相关损失承担违约赔偿责任。

（三）关于优先承租权遭到妨害的救济

关于如果承租人的优先承租权遭到妨害后的救济问题，《民法典》并未进一步规定，若承租人的优先承租权遭到侵害，承租人应当有权要求出租人予以赔偿。由于优先承租权在现阶段有赖于合同约定，因此侵犯优先承租权的行为在目前的司法实践中被认定为违约行为，违约责任的承担形式一般为赔偿损失而非判令承租人继续承租房屋，而关于赔偿的范围，法院一般酌定以实际发生的损失为限确定赔偿数额。

在上海市第一中级人民法院审理的（2009）沪一中民二（民）终字第3640号案中，双方合同约定，“如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权”，但出租人在租赁合同期满，承租人搬离租赁房屋后的较短时间内，便将系争房屋出租给第三人，未能及时告知承租人，剥夺了对方在与第三人同等条件下优先租赁的机会，有违合同约定和诚实信用原则。但对于承租人要求租赁系争房屋的请求，法院认为，原租赁合同的优先承租权的约定不得对抗第三人，该房屋目前已由第三人承租使用，且第三人亦表示其在租赁期满后要求优先承租，因此并未支持承租人的请求。

在东莞市第二人民法院审理的（2016）粤1972民初6465号案中，按照约定，承租人同意提前5个月解除与出租人的租赁合同，但前提为案涉商铺改建后承租人享有第二顺位的优先租赁权，而出租人在案涉商铺改建过程中，在承租人尚未行使或明确表示放弃其第二顺位的优先承租权的情况下，将案涉商铺出租给他人，法院认为其行为已构成违约，理应承担相应的违约赔偿责任。关于赔偿的范围，承租人主张己方因出租人违约而导致的损失包括入场费的损失50000元及被迫停业4个月左右的营业损失30000元，但法院认为其并未实际支出入场费，且该费用缺乏法律及合同依据，同时承租人亦不能举证证明其营业收入的损失情况，故法院对上述损失不予采纳。考虑到承租人系基于出租人对优先租赁权的承诺而提前终止租赁合同，造成其剩余5个月的租期无法继续使用案涉商铺而发生损失，最终法院酌定以剩余租期的租金12500元（2500元×5个月）扣除出租人已支付的搬迁补偿款2500元为限确定承租人的损失为10000元。

在北京市第一中级人民法院审理的（2015）一中民终字第04645号案中，法院认为承租人基于对优先承租权的信赖对案涉房屋进行了装修，法院结合装修情况以及在本案涉及的10年期合同的履行情况、以及合同临届到期时出租人招标的情况，判定出租人应当对承租人为改善就餐环境对餐厅进行基础设施、配套设施的改建装修的相关费用进行补偿，最终依据公平原则和诚实信用原则判令出租人赔偿设施设备及装修折价补偿费40万元。

在广东省湛江市中级人民法院审理的（2017）粤08民终815号案中，法院认为，双方在原租赁合同并未针对优先承租权事项约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，故只能根据案件的具体情况予以确定。侵害优先承租权造成的损失主要是丧失机会的损失。承租人丧失续租机会，须另行寻租经营场所，势必发生搬迁的费用；对新经营场所进行装修装饰，也需投入费用；还会产生经营中断、影响营业收入的情况。故从租赁市场的交易习惯、保护承租人的合法权益、充分发挥租赁物的经济效用出发，并考虑当事人的预期损失等多方面因素，在平衡双方当事人利益的基础上，法院酌情确定由出租人向承租人赔偿违约损失10000元。对于承租人上诉主张转让费、装修投入以及广告费损失，均属于履行原租赁合同投入的合理费用，与本案产生的违约损失没有关联性，法院不予支持。对于承租人另行主张间接损失180000元，法院认为也缺乏事实依据最终不予支持。

三、总结和建议

《民法典》虽已颁布，但其生效时间在2021年1月1日，对于房屋承租人的优先承租权制度具体将如何执行，是否会有进一步的细则目前都尚未可知。基于本文的分析，我们提出如下几点建议：

第一，在《民法典》尚未生效的期间，优先承租权仍为双方约定的权利。承租人是否有优先承租权取决于出租人和承租人的约定。因此，在此期间新签订的租赁合同，若合同中未约定优先承租权，则承租人不能当然享有此项权利。而若出租人同意赋予承租人优先承租权，我们建议咨询专业律师，在租赁合同中将优先承租权的权利行使方式等内容作出明确约定，包括但不限于：出租人的通知义务、承租人行使优先承租权的时间和方式，以及同等条件的标准。

而关于同等条件的标准，根据上文的分析，我们建议将租金数额、租赁期限、承租人的违约情况等作为同等条件的考量因素。

第二，在《民法典》生效后，若届时仍然没有实施细则，我们建议出租人和承租人仍应在新签订的租赁合同中将优先承租权的行使方式等内容进行明确约定。

若合同的签订时间在《民法典》生效之前，但租赁期限届满的时间在《民法典》生效之后，我们建议出租人与承租人签订补充协议，对优先承租权的行使方式进行补充约定。