作者：徐明浩

在房地产市场中，定制物业的情况常常出现。有的定制方（指定制物业的一方）是因为购买物业的需要而向业主（指开发商）定制物业，有的定制方是因为租赁物业的需要而向业主定制物业。有的定制方定制的为整个项目，有的部分定制方定制的为项目中的一部分物业。定制物业是一个比较复杂的交易，涉及到房地产转让、工程建设、物业管理等业务领域的内容。本文讨论的为因购买物业（指商品房）的需要而定制物业的情况。
 
一、交易文件体系
 
我国法律对于房地产转让有着严格的限制，必须符合相应的预售、现售条件后方可进行。在定制物业时，由于定制方介入的时间较早，业主通常没有取得物业的销售许可手续，尚不具备直接签署购房合同的条件。因此，在商务实践中，业主与定制方（以下合称“交易双方”）往往会签署一份交易框架协议，对物业的定制、买卖等相关内容进行约定，待购房合同的签署条件成就后，再行签署购房合同，即采用交易框架协议+购房合同的模式。有的交易中，由于物业定制、买卖的相关内容尚无法确定，仅有交易意向，因此，交易双方在签署交易框架协议之前会先行签署一份意向协议，即采用意向协议+交易框架协议+购房合同的模式。有的交易中，交易双方对于工程建设等事项还有其他特殊要求，还可能签署其他配套的交易文件。
 
二、交易文件效力
 
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《 商品房销售管理办法》第七条、第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条等相关法律的规定，在物业具备相关销售条件之前，如果交易双方签署一份具备物业买卖性质的合同，则该合同有可能被认定为无效。交易框架协议是定制物业的核心协议，通常来说，其会具备物业买卖的相关内容，如价款及支付方式、交付时间及条件、权属办理、违约责任等。笔者理解，如果交易框架协议是一份对于未来物业的定制、买卖等相关内容的交易安排性协议，则笔者倾向于认为，该交易文件是有效的，但是，也不能完全排除被认定为无效的可能（视具体情况而定）。因此，交易双方在交易文件中需要特别关注交易条件、协议性质、交易安排等内容的条款。

三、项目审批条件
 
虽然定制物业是根据定制方的特殊需求而定制的，但是，具体定制内容也受限于项目本身的审批条件，包括用地、立项、规划、建设条件等，最终应以政府审批核准的结果为准。在定制物业时，业主往往没有取得或没有全部取得项目的前期审批手续。对于已经取得的审批手续，交易双方需要进行核实，以确定是否可以满足定制方的定制需求。对于尚未取得的各项审批手续，交易双方可以进行沟通，以确定是否可以根据定制方的需求进行局部调整。可以说，项目审批条件是定制物业的重要前提条件之一。
 
四、工程设计
 
定制物业的核心即为“定制”，其主要体现在工程设计方面。有的定制方可能仅仅提出设计要求，由业主完成设计工作；有的定制方会希望更加深入的参与到设计工作中，如聘请专业设计顾问提供部分设计意见和成果，由业主纳入到最终设计中。因此，交易双方需要根据实际情况在交易文件中约定设计工作的分工。在设计阶段上，设计工作可以粗略分为概念设计、方案设计和施工图设计，为使最终设计成果符合定制方需求，交易双方可以在交易文件中约定主要设计成果的确认和修改程序。在设计要求上，设计成果除须符合交易双方商定的特殊定制标准外，还需要满足项目的整体规划建设条件，以及国家和地方的相关规范标准。
 
五、施工建设
 
业主系项目的开发建设单位，其负责组织实施工程的施工建设。有的定制方可能希望适当参与工程建设工作，即在一定程度上享有知情权、监督权和管理权。出于某些特殊设备安装或装修的需要，有的定制方还可能会自行或直接委托第三方对定制物业进行局部施工或改造。由于工程建设是一个非常复杂的过程，其涉及到总承包商、各专业分包商、供应商、服务商等诸多单位，涉及到招投标、合同签署、工程施工、工程管理、竣工验收、工程结算、工程交付等诸多环节。因此，交易双方需要慎重考虑各项权利、义务的设置，以便既不干扰正常的施工建设工作，又可以满足定制方的合理需求。
 
六、工程变更
 
在项目建设过程中，除通常情况下可能出现的洽商、变更外，定制方还可能因为定制需求的调整而提出变更要求，这就可能对工程的造价、工期、施工工序等产生影响。在设计阶段，定制方的设计变更会相对比较方便。如果进入施工阶段，定制方的设计变更就会比较复杂。为此，交易双方需要在交易文件中约定一个变更机制，即在何种情况下可以进行定制方的变更、变更后的价款如何处理，工期如何处理等。此外，由于业主通常无法出具工程款发票，因此，如果工程造价增加，则可能需要对定制物业的交易价款进行调整，交易双方还需要关注由此对定制物业的总价、单价、结算，以及付款安排产生的影响。
 
七、交易时间节点
 
在定制物业过程中，交易时间节点也是交易双方关注的一项重要内容。业主和定制方可以根据项目审批条件以及实际需要在交易文件中约定重要的交易时间节点，如项目重要手续的办理时间、物业交付时间、权属办理时间等，并约定相应的风险分配机制。

八、交付标准及程序
 
对于定制物业来说，其交付标准一般可以拆分为两部分，一部分为房地产项目所必须具备的交付标准，如通过规划、消防、人防等各项验收，取得竣工验收备案表，取得面积实测报告等；一部分为定制物业的特殊交付标准，如特殊设备材料选型等。结合定制物业的交付标准，交易双方可以在交易文件中约定一个交付程序，以免产生争议。
 
九、其他
 
在定制物业的过程中，交易双方还需要关注其他一些重要问题，比如业主资质、项目现状、权利负担、交易价款构成、付款安排、政府对预售价款的监管、税费承担、履约担保、质量保修、物业管理、违约责任等。
 

对于因租赁物业的需要而定制物业的情况，上述部分内容也同样适用，除此以外，交易双方还需要关注物业租赁可能产生的相关问题，比如免租期、计租面积、公共事业费用等。补充说明的是，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照该证建设的房屋，相应租赁合同无效（但在一审法庭辩论终结前取得或经主管部门批准的除外）。（完）

徐明浩为环球律师事务所常驻北京的合伙人，其执业领域主要涵盖房地产、建设工程及融资领域，包括土地一级开发、建设工程、兼并收购、融资、物业运营与管理，以及与上述领域相关的争议解决业务。（E-mail: xuminghao@glo.com.cn）