一、执行阶段的重要环节及权利救济程序

法院执行权主要包括执行实施权和执行审查权，两者的运行程序和逻辑有很大的差异。执行审查权由审判庭行使，采取合议制，依当事人申请而启动，是执行实施过程的“暂停键”，执行审查程序启动后，执行进程通常会被中止。[1]执行实施权由执行庭行使，采取审批制，运行过程中对当事人权利影响最大主要是执行查控、执行处分、执行分配三个环节。这三个环节也是申请人、被执行人、案外人斗智斗勇的角力场，执行审查程序往往会在这些环节中被激活，从而导致执行中止。[2]

（一）长缨在手——执行查控环节

执行查控环节中，查控措施是法院手中的“长缨”，刚性大，行政性强，遵循绝对的外观原则和效率原则。凡被执行人名下的不动产、车辆、有价证券、银行账户、支付账户等，法院均可依职权直接查控。检索结果显示，此阶段案外人的“反抗”最为激烈，执行异议之诉、确权之诉、析产之诉（含代位析产之诉）频发，法院的审查重点是实体权利及其顺位。

（二）缚住苍龙——执行处分环节

执行处分环节，流程较为复杂，主要包括清理清退、委托评估、拍卖、变卖等措施，针对性强，但争议大，众口难调。法院通常先张贴公告，清理清退执行标的上的负担，再移送第三方评估，随后组织拍卖。检索结果显示，这个环节中执行行为异议会井喷式爆发，被执行人利用执行行为异议及复议程序，抗议执行行为的合法性、质疑第三方评估结果及方法的合理性等。[3]其次，享有租赁权的承租人，无论租赁关系是否真实，往往会提出执行异议。对申请人而言，此环节是九层高台的最后一筐垒土，对被执行人或案外人而言，这也意味着破釜沉舟的最后一战。

（三）患寡且患不均——执行分配环节

执行分配环节主要是划分财产，核心工作是对多个并存权利的效力、顺位、受偿比例作出判断，分配表的制定和实施是这个环节的重头戏。在执行标的不能清偿全部债权且被执行人无其它可变现财产的情况下，参与分配的申请人既患寡又患不均。为保证分配的合理性，各方当事人可充分利用执行异议之诉，在执行分配环节救济自身权利。[4]

二、分野与契合——权利救济体系的程序构造及衔接

法律建立了一个层层嵌套、环环衔接的救济体系，以平衡保护申请人、被执行人及案外人的利益。执行行为异议和案外人执行异议之诉是执行环节的专属程序，除此之外，共有人析产之诉、债权人撤销权之诉、第三人撤销之诉、再审程序在满足一定条件时可以选择性适用，各个救济程序既有构造上的分野，又有功能上的契合。

（一）复议vs诉讼——执行行为异议与案外人执行异议之诉

执行行为异议和案外人执行异议之诉，都因异议而启动，都能导致执行中止，但两者的构造和价值取向却大相径庭。前者旨在审查法院的执行行为是否违法，侧重于程序权益的救济；后者旨在审查异议人对执行标的是否享有足以排除执行的实体权益，侧重于实体权益的救济。异议人的诉求先要经过执行法官的前置审查，异议如果针对的是执行行为，则在被驳回后，只能通过上级法院的复议程序获得救济；异议如果针对的是执行标的，则在被驳回后，异议人需要另案起诉，通过执行异议之诉来救济。

（二）环环相扣——救济程序的司法衔接

1. 案外人执行异议之诉与确权之诉

案外人执行异议之诉与确权之诉存在一定程度的竞合。案外人执行异议之诉本身具有确权功能，异议人在诉讼中可以一并提出确权请求，[5]执行异议之诉对权属的确认具有优先性。[6]司法解释规定，法院在审理确权诉讼时，应当查询案涉财产的权属状况，发现标的物已被采取查控措施的，应当中止审理，已审理的，应当撤销判决书或调解书。[7]案外人依据执行标的被查封后由另案作出的生效法律文书，而要求排除执行的，法院通常不予支持。[8]至于执行过程中案外人能否不提执行异议之诉，而直接另案提起确权之诉，法律并未明确禁止，司法实践中的操作不一，[9]北京高院、浙江高院的司法文件规定，对案外人在执行过程中另案提起的确权之诉，不予受理。[10]

2. 案外人执行异议之诉与析产之诉

案外人执行异议之诉与析产之诉，虽在结构设计上存在较大差异，但均能达到厘清产权的法律效果，在程序上也可以衔接配合。法院采取执行措施后，通常会将《财产查封、冻结、扣押清单》送达给财产共有人，共有人如有异议，既可以向执行法院提起执行异议之诉，也可以向不动产所在地的法院提起析产之诉。诉讼期间，法院中止执行共有物。[11]如果共有物价值过高，已多次流拍且可能导致终结执行的，或被执行人对登记在他人名下的财产享有共有权的，申请人也可以提起代位析产之诉，先分割被执行人享有的份额，再申请法院采取执行措施。[12]

3. 案外人执行异议之诉、第三人撤销之诉及案外人申请再审

案外人执行异议之诉、第三人撤销之诉、案外人申请再审，三个程序虽都能救济案外人的合法权利，但在制度设计上有很大差异。首先，性质不同，案外人执行异议之诉是一种执行救济制度，而再审程序是审判监督制度，第三人撤销之诉虽有审判监督的功能，但本质上还是一种常规的诉讼程序。其次，目的不同，案外人执行异议之诉的目的旨在排除强制执行，主要针对执行标的，与执行依据无关；再审程序和第三人撤销权之诉旨在纠错，针对已产生既判力的判决、裁定和调解书。最后，案外人执行异议之诉由执行法院专属管辖，案外人申请再审和第三人撤销权之诉均可向作出执行依据的法院提出。但第三人撤销权之诉采取的是立案登记制，周期短，见效快；案外人申请再审仍采用立案审查制，事由成立才能进入再审，周期长，难度大。

在程序衔接上，案外人对执行标的提出书面异议的，如果理由不成立，法院会予以驳回。案外人如果对驳回裁定不服，认为原判决、裁定错误的，只能提出再审；与原判决裁定无关的，可以提起执行异议之诉。[13]第三人撤销权之诉和再审程序只能择一适用，[14]在两个程序同时被启动的情况下，再审程序往往会吸收第三人撤销之诉。[15]第三人撤销之诉审理过程中，执行法院未中止执行的，第三人可以依照《民事诉讼法》第二百二十七条提出异议。

（三）东方不亮西方亮——申请人的危机与转机

案外人及被执行人的异议或诉讼对申请人而言未必都是坏事，特别是在关联诉讼中，可能会暴露与执行对象、执行标的、被执行人责任财产等相关的蛛丝马迹。申请人可以借此申请追加被执行人，以及另案提起债权人撤销权之诉等。

1. 借力使力——利用关联诉讼收集证据，申请追加被执行人

正所谓祸兮福之所倚，《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十条至第二十五条规定了变更、追加执行人的十五种情形，申请人如若在关联诉讼中搜集到了案外人未缴纳或足额缴纳出资、抽逃出资、未依法出资及转让股权、与被执行人财产混同、未经清算即办理公司注销登记等证据，便可以借力使力，直接向执行法院申请追加案外人为被执行人。[16]

2. 隔山打牛——利用关联诉讼收集财产线索，提起债权人撤销权之诉

《合同法》第七十四条规定，债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可提起撤销权之诉。[17]在关联诉讼中，案外人可能会提交与被执行人有关的财产信息，例如《租赁合同》、《以物抵债协议》中可能有被执行人的其他收款账户、居住地址等。申请人可以借机搜集相关线索，对债权人恶意转移财产以逃避债务的行为提起撤销权之诉。司法实践中，不乏有借助撤销权之诉追回债务人财产的案例。[18]

三、不动产执行异议之诉的应诉及抗辩

我国不动产权属登记配套制度不完善，公民产权登记意识相对薄弱，实际权属常常与登记外观偏离，产权关系盘根错节，为其强制执行埋下了隐患。正因为这种错综复杂的权属状况，案外人执行异议之诉成为“出镜率”最高的救济程序。案外人执行异议之诉是实际权利人的救命稻草，但也往往被滥用，成为被执行人串通关联方妨碍执行的挡箭牌。基于判例检索结果和同类案件的承办经验，笔者对几类典型的不动产执行异议之诉进行归纳总结，以辨明司法审查的重点及各方主体的诉讼要点。

（一）“借名买房”——借名人能否对抗一般债权人

“借名买房”是指借名人与登记名义人约定，借名人出资，登记名义人出名，将房屋登记在登记名义人名下，但借名人享有所有权的行为。[19]对于与被执行人因房屋买卖关系、担保关系而进入强制执行程序的特殊债权人，司法实践中通常基于善意第三人信赖利益保护原则，认为借名人不能以其为实际物权人为由对抗特殊债权人。[20]而对于一般债权人，裁判标准不一，通常有如下两种观点：

其一，借名协议只能约束合同当事人在条件成就时，依据该协议负有完成物权变动的义务。根据物权公示原则，在变更登记的条件成就之前，不发生物权变动效力，因此不足以排除强制执行。北京高院及江苏高院的司法文件中也都规定，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，一般不予支持。[21]

其二，《物权法》在肯定登记生效原则[22]和登记推定原则[23]的同时，都有例外规定，在确有证据证明异议人为真实权利人时，可以推翻登记。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议问题规定》”）第二十八条，借名人在同时符合四种条件时，能够阻却强制执行。浙江省、吉林省、天津市、广东省的高级人民法院均有支持借名人此类异议的判例。[24]

司法实践中，对此类案件的审查焦点主要集中在如下几个方面：借名买房协议是否存在无效情形；借名人是否全部出资，且实际占有使用房屋；借名人非因自身原因未办理过户登记。执行异议之诉中，案外人的举证义务较高，且法律排除了民事自认规则的适用，案外人对权利发生及存续的事实均应承担证明责任。从司法判例来看，案外人通常可以提交房屋认购报名确认单、摇号入场券、预购房协议、转账记录、购房款支付证明、房产交付结算单、验收交接单、物品领用证明、机动车管理协议、装修搬运协议等，甚至提交参加居委会和业委会的签字记录、物业费支付记录及发票、房管局出具的更名申请记录等证据。对于申请人而言，除对上述事实提出相反的证据和抗辩，还可以从借名的动机、目的等方面，论证借名买房协议存在无效事由，从而推翻借名人的主张，达到釜底抽薪的效果。

（二）合作建房——项目参与方能否对抗一般债权人

实践中，部分企业可能由于政策上的限制或基于财务、资质、经营范围等考虑，与第三方合作建房。合作建房的各方主体是否对房屋享有物权或物权期待权，需要结合合作开发合同的性质来认定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四至二十七条规定，要根据约定内容，区分合作开发合同的性质，合作开发合同中，若约定“出地方”不承担经营风险，只收取固定利益的，则为土地使用权转让合同；若约定“出资方”不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，则为房屋买卖合同；只收取固定数额货币的，则为借款合同；只以租赁或者其他形式使用房屋的，则为房屋租赁合同。因此，对于合作建房参与方提出的异议，申请人应当重点审查合同内容，根据不同的合同性质，制定抗辩对策。

对于合作建房的案外人提起的执行异议之诉，通常要区分隐名和显名情形来处理。[25]案外人以隐名的方式与被执行人合作建房，房屋登记在被执行人名下，其执行异议通常难以得到法院支持。案外人认为其权益受到损害的，可根据合作协议另行向被执行人追偿。但对案外人以显名的方式与被执行人合作开发的房屋，其基于开发合同中约定的共有权提出执行异议，法院通常会根据双方间的合同关系，区分情形处理：合作建房合同已明确约定案外人应分得的建筑物的具体位置、楼层或者房屋的，对于约定的部分不予执行；合作建房合同未明确约定应分得的建筑物的具体部位、楼层或者房屋，仅约定分配份额或者比例的，对案外人应分得的份额或比例之内的房屋不予执行。

（三）离婚协议对房产的划分能否对抗一般债权人

相比于剑拔弩张的诉讼离婚，协议离婚既了注重效率，又减轻了创伤，但囿于法律观念、文化水平、社会习俗等因素，财产分割条款往往“重伦理而轻技术”，权利内容含糊不清，房产过户不及时。离婚协议中关于财产的划分，本身不能直接导致物权变动，但协议所指向的财产具体而特定，可以赋予夫妻一方享有请求过户登记的期待权。

判断离婚协议对房产的划分能否对抗一般债权人，司法审查的重点包括协议是否涉嫌恶意逃避债务，夫妻一方基于离婚协议所享有的请求权内容，过户登记请求权的成立时间是否早于判决所涉债务的形成时间，以及夫妻一方对未过户是否存在过错。[26] 部分高院在其地方性司法文件中规定，享有过户请求权的夫妻一方，在特定条件下，其过户请求权能够对抗一般债权。[27]

以“过户请求权”提起执行异议之诉的夫妻一方，在诉讼中要着力搜集关联证据，印证离婚协议的条款内容，同时证明己方已长期占有、使用案涉房屋。此外，异议人还可提交“名下无房证明”佐证案涉房屋是其唯一住房，从而主张其享有的过户请求权优先于申请人的一般债权。同时，鉴于实践中被执行人借助虚假离婚转移财产的行为频发，申请人也应做好狙击准备。申请人应重点识别财产分割条款是否直接指向涉案房产，协议订立时间与办理离婚手续的时间，异议人对未办理过户登记是否存在过错，离婚登记前被执行人是否有其它涉诉案件等，综合认定该离婚财产分割协议是否涉嫌恶意转移财产，以及异议人的过户请求权能否优先于自己的债权。

（四）家庭共有的唯一住房能否阻却强制执行

1. 家庭共有的唯一住房能够作为查控标的

原则上，查控措施应当以债权额及执行费用为限，不得明显超过标的额，但如果查控标的为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产时（或其他财产不足以清偿全部债务），为平衡各方权益及保障执行效率，法院可以采取整体查控措施。此时，即使是被执行人及其供养家属的唯一住房，也可成为查控标的，案外人以共有权要求解除查封的，法院通常予以驳回。

2. 救急不救穷——唯一住房在特定条件下可以强制执行

对于家庭共有的唯一住房，如果是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，原则上只能查封，不得处分。但如果案涉房屋超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的面积，由于符合《物权法》规定的“有重大理由需要分割”的情形，且“共有物难以分割或者因分割会导致大幅减值”，法院仍可根据申请，在保障被执行人及其所扶养家属所必需的居住条件后，继续推动执行。[28]但在执行异议之诉中对案外人享有的份额予以认定，并判决在后续强制执行的价款中，保留案外人享有的份额。

此所谓“救急不救穷”，强制执行程序中，法院应当保障的是被执行人的生存权而非财产权，被执行人的责任财产本身负有偿还债务的义务。根据《执行异议和复议问题规定》第二十一条，在应对案外人提出的执行异议之诉中，申请人应当重点从如下方面举证及抗辩：调查对被执行人负扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋；被执行人在诉讼中，是否转让了其名下的其他房屋以逃避债务；如果房屋的净值较高，可以主动提出按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供临时居住房屋，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除一定年限的租金。[29]

（五）物权期待权的阻却效力及例外情形

物权期待权是指对于满足一定条件的买受人的债权，法律赋予其物权化的保护力度。在金钱之债的执行过程中，无过错的不动产买受人、房产消费者、预告登记权利人，原则上其物权期待权能够阻却法院的强制执行，但也存在例外情形。

1. 无过错买受人的物权期待权

无过错买受人的债权是否满足物权期待权的要件，从而在执行异议之诉中阻却强制执行，法院的审查标准较为严格，主要包括以下方面：（1）房屋买卖必须要有合法有效的书面买卖合同，且订立日期早于司法查控日期。（2）买受人必须在法院查封之前已合法占有该不动产。案外人可以提交装修合同、物业及水电费缴费记录、门禁记录，物业监控记录以及申请邻居出庭作证等加以证明。（3）买受人必须已支付全部价款，或已依约支付了部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行。对于支付记录，案外人可以提交银行流水、收据凭条、购房发票等证据以证明其支付房款的事实。[30]

对申请人而言，应当以“案外人存在过错”为突破口，狙击案外人的执行异议。判断案外人对于未办理过户登记是否有过错，裁判标准不一。结合相关判例及地方高院的司法文件，案外人存在以下情形的，一般认定为有过错：明知或应知案涉房屋存在抵押等权利限制，无法过户的；明知或应知有“限购政策”或限制转让等情形，无法过户的；无正当理由未在合理时间内办理过户手续的。[31]

2. 房产消费者的物权期待权

对于房产消费者物权期待权，法律主要从保障居住权的角度出发予以审查和保护。案外人必须举证证明同时具备以下情形，方能排除执行：在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，并且已支付的价款超过合同约定总价款的50%。具体而言，案外人可以提交商品房买卖合同和房管局的备案回执、不动产登记中心出具“名下无房证明”、购房款支付凭证等，予以证明。[32]

3. 预告登记权利人的物权期待权

预告登记，是买受人为了保全关于不动产物权的请求权，而将此权利进行的登记。根据《执行异议和复议问题规定》第三十条，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议，并符合物权登记条件的，能够排除强制执行。[33]故对于案外人而言，除证明预告登记的客观事实外，还应对案涉房屋符合物权登记条件进一步举证。《物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。故对于申请人而言，可以从“当事人的债权已消灭”、案外人“在能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记”两个角度，举证抗辩预告登记已失效。

4. 物权期待权司法保护的例外情形

尽管有前述规定，但对于物权期待权的司法保护，仍存在例外情形。首先，《执行异议和复议规定》第二十七条规定，除法律及司法解释另有规定外，在先成立的担保物权等优先受偿权，优先于案外人物权期待权。其次，经审查，与被执行人为套取银行贷款而虚构房屋买卖事实订立买卖合同的买受人，即便是具有支付价款、占有房屋、或已办理预告登记等符合物权期待权要件的外观，其执行异议也可能无法阻却强制执行。[34]

（六）租赁权执行异议的应对与抗辩

司法实践中，对于承租人依照租赁权提出的执行异议，有的法院按照执行行为异议和复议审查程序处理[35]，有的法院按照执行异议之诉程序处理[36]。租赁权虽对法院推进拍卖程序并无实质的影响，但由于能阻却房屋交吉，因此极大地挫伤了买受人的积极性，进而影响执行的效果。

1. 租赁权只能阻却交吉，不能阻碍过户

承租人在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，如无“恶意串通损害债权人利益”情形，则可以在租赁期内豁免向受让人转移占有案涉不动产，即能阻却交吉。[37]但物权包括占有、使用、收益、处分多项权能，承租人的异议仅能阻止法院在租赁期内将占用权和使用权移交给受让人，并不能阻却物权变动，因此即便租赁权成立，也不能阻止法院将房产拍卖过户。

2. 租赁权执行异议的应诉与狙击

关于审查重点，“租赁关系的真实性”和“占有使用的有效性”是司法审查的重点，两个条件必须同时具备，才能认可租赁权的效力。租赁权人至少应对合同租赁条款完整、签章齐备、租期合理、租金支付等形式要件进行举证，证明租赁关系的真实性。对申请人而言，“占有使用的有效性”才是庭审抗辩的关键。实践中，法院倾向于对“占有使用的有效性”做狭义解释，间断性的或形式上的占用使用，可能难以得到认可。如（2017）皖01民终2604号，法官基于对承租人的经营事项、房屋用途、租赁期内的状态、物业费及租金的缴纳情况等综合调查，认为承租人占有使用案涉房屋的事实不能成立，改判了原审判决，驳回了承租人的异议。

四、结语

除上文已归纳的几种情形外，司法实践中，还有非典型担保、信托财产、用益物权等情形的不动产权利人或利害关系人提起的执行异议之诉，以及其他关联诉讼。囿于篇幅，本文无法一一列举和归纳。不同类型的纠纷中，法院的审查重点、申请执行人狙击的焦点、案外人解套的策略，均各有侧重。但无论是申请人，还是被执行人，抑或是案外人，法律只衡平地保护其合法的利益，不会维护其无理的诉求。守护自己应得的“奶酪”，先要守护法律的底线，任何投机取巧的行为，都有可能劳而无功，枉费心机。