作者：张雅婷 | 张鑫
环球律师事务所合伙人李文律师在本文撰写时提供了指导、意见和建议。此外，在本文涉及的美国、英国、德国、日本、新加坡等法域的专业法律知识方面，我们还获得了环球相关同事的支持，特此致谢。
引言
在其发源地美国，REITs（Real Estate Investment Trusts，中文习惯翻译为不动产投资信托基金）主要是一个税收概念，不是证券法、公司法或信托法等领域的传统法律概念，也不在美国共同基金（mutual fund）的范畴之列。在美国，无论REITs采用什么样的主体法律形式，只要符合税法规则设定的条件和标准，就可以享有税收优惠待遇，即REITs支付给投资者的利润分配金额可以按照相应标准予以税前扣除。世界上有一些国家采取了类似美国的做法，在REITs层面做出了税前扣除或免税的安排，但也有一些国家将税收优惠待遇赋予了REITs投资者。
美国是全球最大的REITs市场，五十余年以来美国联邦立法机构和联邦政府所颁布的与REITs相关的规则和制度可以称得上繁芜而琐碎。世界上很多国家和地区均在不同程度上借鉴美国做法，结合本地金融市场与法律传统，颁行了各自的REITs法律制度。本文拟从REITs的主体法律形式、REITs的发行与上市及REITs的监管机制这三个方面，对美国、英国、德国、日本和新加坡等世界主要金融市场所在地的REITs法律制度作一个简要的介绍。特别需要说明的是，本文作者均非上述国家的执业律师，本文的文字不构成为我们对相关国家法律制度的专业法律意见。
一、美国REITs的法律形式、发行上市与监管机制
（一） REITs的法律形式
美国税法允许采用股份公司（corporation），信托(business trust)，有限责任公司或者合伙企业来设立REIT。当前美国市场上公开交易的REITs主要采用股份公司或信托。股份公司模式的REITs由公司董事进行管理，信托模式的REITs则由信托受托人进行管理。据美国NAREIT（the National Association of Real Estate Investment Trusts）的统计，75%的公开上市交易的REITs是依照美国马里兰州的法律设立的，包括马里兰州的公司法和信托法。股份公司模式的REITs可以发行普通股票和优先股票，信托模式的REITs可以发行有表决权的信托受益权份额和无表决权的信托受益权份额。
美国REITs的前身是马萨诸塞州的商事信托（Business Trust）。美国联邦最高法院1935年在Morrissey V. Commissioner of Internal Revenue一案里撤销了此前商事信托可以不承担纳税义务的优惠待遇。为此，1960年美国国会通过了《Real Estate Investment Trust Act》（以下称《REITs法案》），重新确立了以持有不动产为设立和经营目标的商事信托的税收优惠待遇，美国REITs从此正式诞生。从这项法律的立法过程来看，美国国会认为REITs作为被动的不动产投资工具可以汇集资金投资大型项目，从而为社会公众创造可观的投资收益。但是，美国国会意识到REITs的税收优惠待遇不能被滥用成为逃避税收管理的工具。因此，1960年的法案不允许采用普通公司的形式组建REITs，不允许REITs设立子公司，并要求REITs的资产必须交给独立第三方经营和管理。
1969到1974年之间美国REITs迎来了第一个繁荣期。在此期间，土地开发和房地产建设的融资需求，以及抵押型REITs获得资本市场的青睐等多方面原因共同促进了本次繁荣期的出现。1974-1975年的经济大萧条重创了美国REITs市场，直到20世纪八十年代中期才开始借助《1986年税务改革法》(the Tax Reform Act of 1986)重新开始复苏，定期型REITs（Finite real estate investment trusts）开始在资本市场上公开募集资金。1991年美国的商业和住宅市场跌至谷底，REITs重新具备了从资本市场筹集资金的能力,股权型REITs开始进入投资者的视野，Kimco Realty 公司的公开发行标志着现代REITs时代的到来（the dawn of the modern REIT era）。1999年12月对美国REITs市场影响重大的《REIT现代化法》生效，该法规定从2001年1月1日起REIT可以持有应税子公司（Taxable REIT subsidiary, TRS）的股权,并将之计入REIT的资产。在缴付公司所得税并将相关资产限制在REIT资产总值的20%之内的前提下，TRS可以向承租人提供服务，也可以经营和管理任何资产。新税收政策的实施，为以主动管理为基本特征的现代美国REITs市场的发展提供了充分的空间。再加上美联储为应对互联网泡沫破灭所推行的经济刺激政策，在2000年到2006年期间美国REITs市场获得了惊人的成长，2006年年底公开发行的REIT已经达到了4380亿美元。但是，美国2007年爆发了金融危机，2007-2008年之间美国商业不动产价值暴跌，2008年年底REITs证券的价值已经较其峰值跌去了三分之二。2009年美国股票市场才开始重新接纳REITs证券的发行。
无论采用哪一种组织形式，REITs只有向美国税务机构申请，并在取得REIT纳税人资格之后才能够享有相应的税收优惠待遇。从1976年开始，美国税法就采用日历年作为REITs的纳税年度，任何希望获取REITs税收地位的实体必须填写1120-REIT表格，并在每年3月15日之前提交给美国税务署。历史上美国税务署（IRS）会就一些复杂的税收认定问题予以发函确认。但是，2013年11月美国税务署取消了这种做法。
（二）REITs的发行上市
按照对外发行的股票或信托受益凭证（为行文便利，下文在不需要区分股票和信托受益凭证时，统称为“REITs证券”或“REITs份额”）是否在纽约证券交易所等证券交易场所公开上市交易的标准，可以将美国REITs分为三类，分别是：私募REITs(private REITs)，非公开交易REITs(non-traded REITs)，以及公开交易REITs(publicly traded REITs，exchanged-traded REITs)。
美国私募REITs依照Rule144A、Regulation S或Regulation D等证券监管规则以非公开方式发行REITs证券，所发行的证券不在证券交易所进行买卖和转让交易。与公募REITs相比，私募REITs投资者所持有证券的流动性比较差。根据相关美国法律的规定，私募REITs至少需要有100个股东或信托受益凭证持有人（为行文便利，下文在不需要区分股东和信托受益凭证持有人时，统称为“REITs证券持有人”或“REITs份额持有人”）。如果数量不达标，就会失去REITs资格。美国金融市场上有一些公司专门为私募REITs提供如何满足REITs证券持有人数量的服务，这些公司还可以同时提供与持有人管理相关的日常行政事务服务。
非公开交易REITs依照美国证券法（the Securities Act）对外公开发行证券，并遵守美国证券交易法（the Exchange Act）规定的持续信息披露义务和其他义务。但是，非公开交易REITs所发行证券不得在美国的证券交易所（national securities exchange）上市买卖，因此也存在流动性不足的问题。近些年以来美国证监会（SEC）和美国金融业监管署（Financial Industry Regulatory Authority，FINRA）开始介入非公开交易REITs的管理。比如，2011年FINRA向投资者发出警示，告诫投资者要关注非公开交易REITs的多样化业务限制、财产不特定、管理费用增加等方面的风险。2014年1月FINRA建议修改全国证券交易商协会（NASD）的Rule 2340，要求将非公开交易REITs证券的每股估值(a per share estimated value)写入客户报告（customer account statements）。2014年10月，美国证监会批准了FINRA提出的修正案。
美国公开交易REITs不仅需要依照《美国证券法》的规定在证券市场上公开发行证券，而且所发行证券还得依据《美国证券交易法》的规定在证券交易所挂牌上市。依照《美国证券法》及美国证监会颁行的相关证券监管规则，美国REITs在公开发行REITs证券时，与普通公司发行证券遵循一样的规则。只不过，美国证监会为REITs制定了专门的募集说明书格式--S-11格式，并针对REITs特征设计了相应的特定信息披露规则。此外，公开交易的REITs还须满足最低资本要求。比如，纽约证券交易所上市REITs的持有人权益（stockholders’ equity）不得少于6000万美元（包括通过IPO 所募集的资金），而且公众持有人的权益不得少于4000万美元。
（三）REITs的监管机制
从欧美等世界主要金融市场的经验来看，REITs的监管机制可以分为三个层面，即税收待遇，发行上市（包含信息披露及相关会计准则），以及资产与业务限制等REITs合格标准。囿于文章篇幅所限，本文选择了这三个层面里的六个关键要素对美国的REITs监管机制作简要介绍。
1. 分红比例
任何希望享有美国《国内税收法典》（the Internal Revenue Code of 1986，以下称“I.R.C”）设立的股利扣除（dividend paid deduction ）待遇的REITs，都必须按照法定标准和时间向REITs证券持有者分配利润。美国税务机构要求REITs将每个税务年度里扣除超额非现金收入（excess non-cash income）之后经营所得的至少90%分配给REITs持有人。简单来说，就是每个税务年度REITs应税收入（不包括净资本利得）的90%以上和取消赎回权（foreclosure）资产带来的税后净收入（如有）的90%以上。
美国税务机关在认定REITs的资格时不要求必须将资本利得分配给投资者。但是，实践当中大部分美国REITs都愿意将全部应税收入（包括资本利得）分配出去，从而达到在REITs层面税收完全豁免的效果。此外，美国REITs在股利分配时必须按比例分配，不得以优先股利（preferential dividends）的方式进行分配。此处的优先股利不是指对优先股股东的利润分配，而是指不得对同类REITs证券的一部分持有人优先进行分配。
2. 资产构成
美国税法给予REITs税收优惠地位的目的是减少公众投资不动产的财务成本，提高社会公众参与REITs投资的积极性。如果REITs将募集资金投资于不动产领域之外的资产，就有违此项制度的建立初衷了。因此，美国REITs的资产结构必须符合I.R.C§856（c）(4)设定的各项标准，即：（1）在REITs税务年度里每个季度的最后一天，REITs全部资产价值的至少75%由不动产资产（real estate asset），现金和现金等价物（包括应收账款）和政府证券组成；（2）在税务年度的每季度之末，REITs所持有各类非政府证券（包括应税子公司证券）不得超过REITs全部资产价值的25%；（3）REITs持有的一个或多个应税子公司证券的价值不得超过REITs全部资产价值的20%（从2018年开始）；（4）REITs持有的单个发行人的证券的价值不得超过REITs全部资产价值的5%；（5）REITs持有的任何单个发行人的享有表决权证券的价值不得超过REITs全部资产价值的10%；（6）REITs持有的任何单个发行人的证券不得超过其所发行证券总价值的10%。
美国REITs可以分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs，其所持资格各具特色。权益型REITs主要持有公寓住宅、工业园区、写字楼、购物中心及零售商业物业、养老社区、医院等卫生保健类资产。权益型REITs在收购物业资产时，通常用长期或短期抵押贷款来支付部分收购价款，以保留可用现金，充分运用融资杠杆为投资创造更大回报。抵押型REITs的资产主要由建筑和开发贷款、次级贷款、优先抵押贷款和其他中短期融资贷款构成，混合型REITs的资产则既有贷款也有不动产投资。
3. 收入来源
作为一个不动产领域的投资工具，必须坚守初心，才能够确保实现所设定的政策目标。为此，美国监管机构不但设立了REITs的资产结构标准，还进一步设定了收入来源标准。根据I.R.C§856（c）(3),REIT年度毛收入（gross income）的至少75%必须源自以下9种途径：（1）不动产租金；（2）不动产抵押贷款利息；（3）出售或以其他方式处置不动产(包括不动产抵押贷款利益和不动产利益)的收益，此处之不动产不得是交易资产（dealer property）；（4）所持其他REITs证券的股利或其他形式的分配，出售或处置该等REITs证券的所得；（5）不动产相关税款的减税或退税；（6）取消赎回权房地产（foreclosure property）带来的收入；（7）佣金；（8）出售或处置资产（不得属于禁止交易）所得收益；此处所提及的禁止交易是指出售或处置交易资产（不含取消赎回权资产）。通常情况下交易资产是企业或个人在正常交易或业务里主要为出售而持有的房地产；（9）临时合格投资收入(qualified temporary investment income)。
除此上述75%标准之外，美国税法上还有一个95%的指标，即REITs毛收入的95%要来自以下各项收入：（1）上述75%指标所设定的各项收入；（2）其他股利；（3）其他利息；（4）出售或处置非交易资产的股票或证券所得。
4. 业务限制
从美国REITs的发展历史来看，REITs所能够从事的业务领域确实存在一个逐步放松的趋势。比如，允许REITs设立不享有REITs税收优惠待遇的子公司从事一些传统REITs不得开展的业务。但是，美国监管机构长期所奉行的将REITs一般管理职能与积极管理职能区分开来的原则并未发生改变。因此，一些具备积极管理特征的业务还是不允许REITs介入。对于股权型REITs而言，不得从事以下业务：（1）酒店经营；（2）健身俱乐部经营；（3）园林绿化服务。抵押型REITs不得从事下列业务：（1）为第三方抵押贷款提供服务（可以通过应税子公司开展此类业务）；（2）提供按揭贷款的债务重组贷款（Loan modification）；（3）处理取消赎回权资产的业务；（4）为出售目的发放或持有按揭贷款；（5）资产证券化。
5. 投资限制
为避免REITs被别有用心的市场机构利用为从事投机性房地产交易的工具，美国法律不允许REITs持有交易资产，但取消赎回权的资产（foreclosure property）除外。如果REITs从事了此类禁止交易（prohibited transactions），则需要对所获得的净收入按照100%的比例缴纳所得税。
6. REITs证券的持有人数量
美国法律设定了100人的REITs最低持有人标准，只有符合该等标准的REITs才能够享有税收优惠待遇。如前文所述，美国REITs的税务年度为日历年度。在一个税务年度的实际时间达到12个月的情况下，REITs至少335天须处于保持不少于100名持有人的状态。如果税务年度的实际时间不足12个月，则按比例计算。不过，美国的《1986年税务改革法》(Internal Revenue Code of 1986)规定，在其首个税务年度内，REITs可以不必满足“百名股东”标准。
此外，根据I.R.C§ 856(h)(1)(A)，在REITs税务年度后半年的任何时间里，如果直接或间接持有50%以上REITs证券价值的人数不超过5人，该REITs不得享有税收优惠。从美国的实践情况来看，无论公开交易的REITs还是私募REITs，其章程文件通常会规定每一名持有人所持REITs证券的数量按价值计算不得超过REITs对外发行证券总价值的9.8％或9.9％。对于超出该标准的REITs发起机构，通常作豁免处理。
关于如何计算养老基金（pension funds）投资REITs时的证券持有人问题，美国《1993年收入调节法案》确定了穿透原则（look-through）。根据这一规则，一只养老基金或其它符合该法规定的合格信托等金融投资工具对REITs的投资不再被视为一笔单一投资人的投资，而是将该只养老基金或合格信托的全部投资者视为REITs的投资者。这一安排对美国养老金加入REITs的投资者队伍起到积极的促进作用。
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