日前，《法制日报》就171号文出台后不良资产中的房地产向外资转让专访了环球合伙人张弢律师。见链接http://www.legaldaily.com.cn/bm/2007-01/28/content_526752.htm。该报2007年1月29日报道全文如下：
外资能否购买不良资产中的房地产
本报记者 陈晶晶
建设部部长汪光焘1月23日在全国建设工作会议上透露，2006年12月份，全国70个大中城市新建商品住房的销售价格上涨幅度已比前几个月略有回落，比去年同期降低了0.8个百分点，但仍同比上涨了6.3%。房价的居高不下已久为社会舆论所诟病，而其中有关外资炒房的种种猜忌更不绝于耳。
去年8月初，建设部等六部门联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文)，为外资投资房地产设限。由于目前我国大量不良资产与房地产项目有关，171号文不可避免地影响到境外投资者投资不良资产中的房地产，其间相关政策的不明朗之处也引发出实践中的法律困惑。1月25日，记者就此采访了北京市律师协会不良资产处置法律事务专业委员会主任张弢律师。
AMC谨慎剔除外资买家
尽管171号文件仅为部门规章而非法律或行政法规，不对合同效力的判断产生影响，但因为利用外资处置不良债权涉及外债和外汇管理，必须经过国家发改委备案和国家外汇管理局就外汇收支及汇兑审批，AMC(资产管理公司的简称)在处置不良资产过程中选择买家时，不能不考虑到备案和审批的因素。
因此，虽然法律上对金融不良资产的受让主体并无限制，171号文发布后，目前AMC已基本停止了直接向境外投资者转让房地产，包括打包交易中的房地产通常也剔除了，AMC担心无法通过备案和外汇审批。
实际上，本源于不良贷款的不良资产只是个相对概念，不良资产中也会有相对优良的资产，特别是相对于折扣后的优惠价格来说。如果把单笔房地产或者含有房地产的不良资产包直接转让给境外投资者，而不是合格的外商投资房地产企业，这显然有触犯171号文之嫌。
张弢认为，171号文并没有明确是否允许在不良资产包中包含部分房地产。“政府部门可能是从全国房地产业的总体形势和资产的商业形态角度考虑，而非从法律性质上进行规定。”
业界普遍对171号文在金融不良资产领域的适用存在疑问。究竟是所有从商业形态上可以理解为土地房地产的，均应遵从171号文的要求，把不良资产中房地产的投资者限定为国内投资人？还是仅当AMC为登记权属人或生效法院裁判文书下所有权人时适用？
外资能否购买不良资产中的房地产
本报记者 陈晶晶
建设部部长汪光焘1月23日在全国建设工作会议上透露，2006年12月份，全国70个大中城市新建商品住房的销售价格上涨幅度已比前几个月略有回落，比去年同期降低了0.8个百分点，但仍同比上涨了6.3%。房价的居高不下已久为社会舆论所诟病，而其中有关外资炒房的种种猜忌更不绝于耳。
去年8月初，建设部等六部门联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文)，为外资投资房地产设限。由于目前我国大量不良资产与房地产项目有关，171号文不可避免地影响到境外投资者投资不良资产中的房地产，其间相关政策的不明朗之处也引发出实践中的法律困惑。1月25日，记者就此采访了北京市律师协会不良资产处置法律事务专业委员会主任张弢律师。
AMC谨慎剔除外资买家
尽管171号文件仅为部门规章而非法律或行政法规，不对合同效力的判断产生影响，但因为利用外资处置不良债权涉及外债和外汇管理，必须经过国家发改委备案和国家外汇管理局就外汇收支及汇兑审批，AMC(资产管理公司的简称)在处置不良资产过程中选择买家时，不能不考虑到备案和审批的因素。
因此，虽然法律上对金融不良资产的受让主体并无限制，171号文发布后，目前AMC已基本停止了直接向境外投资者转让房地产，包括打包交易中的房地产通常也剔除了，AMC担心无法通过备案和外汇审批。
实际上，本源于不良贷款的不良资产只是个相对概念，不良资产中也会有相对优良的资产，特别是相对于折扣后的优惠价格来说。如果把单笔房地产或者含有房地产的不良资产包直接转让给境外投资者，而不是合格的外商投资房地产企业，这显然有触犯171号文之嫌。
张弢认为，171号文并没有明确是否允许在不良资产包中包含部分房地产。“政府部门可能是从全国房地产业的总体形势和资产的商业形态角度考虑，而非从法律性质上进行规定。”
业界普遍对171号文在金融不良资产领域的适用存在疑问。究竟是所有从商业形态上可以理解为土地房地产的，均应遵从171号文的要求，把不良资产中房地产的投资者限定为国内投资人？还是仅当AMC为登记权属人或生效法院裁判文书下所有权人时适用？
“原本交易合同可在签订时生效，但现在往往约定成经备案和审批后才生效。政策上的不明确必然导致个案交易隐形成本的上升。”张弢说。
外资仍有途经绕过红灯
据了解，目前AMC拥有的房地产，大多数是接受抵债取得的，或是协议抵债，或是法院裁决抵债；也有部分直接从银行剥离时取得；还有一部分是AMC的资本金项目，即当初设立时由国家作为出资人按出资财产投入的部分。
张弢提醒说，在金融不良资产中，AMC通常并不是房地产产权登记下的权属人，通过抵债取得的房地产一般并不过户到AMC名下，只是通过法院裁判文书取得了法律意义上的所有权(物权)，或者仅通过抵债协议拥有取得物权的债权依据(合同)。
这种情况下，AMC转让的仍然是债权而非房地产物权。但如果AMC从债权的角度转让，受让的境外投资者当然可以实现再转让，而不去面临过户到其名下时的主体准入条件要求。
但按照171号文要求，境外投资者以债权受让不良资产后，在后续处置中面对受偿房地产项目时，必须有合格主体承接，除非法院裁决。并且即使通过法院直接裁判将房地产给境外投资者，仍可能存在权属登记中的困难，需要行政机关的配合。
张弢表示，正因为如此，目前境外投资者会安排合格中国法人(包括外商投资的房地产企业)受让房地产项目或含房地产项目的不良资产包。由于在中国设立外商投资房地产企业可能就需要一个过程，甚至根本不被允许，那些受限于操作时间或境外基金募集要求的海外不良资产基金，就会失去受让含房地产的不良资产包的机会。
不良资产市场呼吁“例外”
张弢表示，我国金融不良资产投资环境远未成熟，投资群体还有待培育，放松金融不良资产市场的利用外资管制，应当是合理的政策取向。从投资于金融不良资产市场的资金规模和AMC手持房地产资产的存量考虑，境外投资者投资含房地产的不良资产，不仅不太可能威胁房地产业的健康发展，还有利于形成不良资产的买方市场竞争。
倾向于从严对待外资投资房地产的人士甚至认为，以土地、房地产作抵押的金融债权也不能向境外投资者转让，因债权实现时可能导致土地、房地产拍卖不成而抵债给债权人。张弢坚决反对这种意见，“照此推理，任何债权的实现，因债务人仅有土地、房地产可供执行，都可能导致这一结果。难道要因此关闭外商投资金融不良资产的大门？”
“正是基于这些分析，我们在实践中深感政策透明度和科学性的重要意义，深感法律思维在政策制定中的作用，深感政策稳定性和连续性需要法律规范式的操作。”张弢说。
他建议，如果考虑推行国民待遇和在金融不良资产处置领域广泛利用外资，引导171号文在金融不良资产处置领域适用的政策取向，国家发改委和国家外汇管理局应及时针对实践变通执行171号文，发布新的政策明确相关疑问。
张弢建议有关部门在修订《指导外商投资产业目录》时，如存在与171号文中类似的对外商投资房地产业的限制，应将境外投资者对不良资产投资作为例外。这样将会有力地支持AMC对不良资产的市场化处置。
外资仍有途经绕过红灯
据了解，目前AMC拥有的房地产，大多数是接受抵债取得的，或是协议抵债，或是法院裁决抵债；也有部分直接从银行剥离时取得；还有一部分是AMC的资本金项目，即当初设立时由国家作为出资人按出资财产投入的部分。
张弢提醒说，在金融不良资产中，AMC通常并不是房地产产权登记下的权属人，通过抵债取得的房地产一般并不过户到AMC名下，只是通过法院裁判文书取得了法律意义上的所有权(物权)，或者仅通过抵债协议拥有取得物权的债权依据(合同)。
这种情况下，AMC转让的仍然是债权而非房地产物权。但如果AMC从债权的角度转让，受让的境外投资者当然可以实现再转让，而不去面临过户到其名下时的主体准入条件要求。
但按照171号文要求，境外投资者以债权受让不良资产后，在后续处置中面对受偿房地产项目时，必须有合格主体承接，除非法院裁决。并且即使通过法院直接裁判将房地产给境外投资者，仍可能存在权属登记中的困难，需要行政机关的配合。
张弢表示，正因为如此，目前境外投资者会安排合格中国法人(包括外商投资的房地产企业)受让房地产项目或含房地产项目的不良资产包。由于在中国设立外商投资房地产企业可能就需要一个过程，甚至根本不被允许，那些受限于操作时间或境外基金募集要求的海外不良资产基金，就会失去受让含房地产的不良资产包的机会。
不良资产市场呼吁“例外”
张弢表示，我国金融不良资产投资环境远未成熟，投资群体还有待培育，放松金融不良资产市场的利用外资管制，应当是合理的政策取向。从投资于金融不良资产市场的资金规模和AMC手持房地产资产的存量考虑，境外投资者投资含房地产的不良资产，不仅不太可能威胁房地产业的健康发展，还有利于形成不良资产的买方市场竞争。
倾向于从严对待外资投资房地产的人士甚至认为，以土地、房地产作抵押的金融债权也不能向境外投资者转让，因债权实现时可能导致土地、房地产拍卖不成而抵债给债权人。张弢坚决反对这种意见，“照此推理，任何债权的实现，因债务人仅有土地、房地产可供执行，都可能导致这一结果。难道要因此关闭外商投资金融不良资产的大门？”
“正是基于这些分析，我们在实践中深感政策透明度和科学性的重要意义，深感法律思维在政策制定中的作用，深感政策稳定性和连续性需要法律规范式的操作。”张弢说。
他建议，如果考虑推行国民待遇和在金融不良资产处置领域广泛利用外资，引导171号文在金融不良资产处置领域适用的政策取向，国家发改委和国家外汇管理局应及时针对实践变通执行171号文，发布新的政策明确相关疑问。
张弢建议有关部门在修订《指导外商投资产业目录》时，如存在与171号文中类似的对外商投资房地产业的限制，应将境外投资者对不良资产投资作为例外。这样将会有力地支持AMC对不良资产的市场化处置。
