一、以房抵债协议的效力问题分析

在判断以房抵债协议是否能够对抗法院强制执行或债务人破产/重整程序时，如房产已经办理所有权变更登记，除见于部分破产案件以外一般很少发生争议；但如果房产尚未办理所有权变更登记，则实践中争议较多。根据笔者的经验以及对市场中相关争议的归纳和研究，相关争议一般体现在以下几个方面：

（一）非破产情形下的主要问题

1. 债务人是否有权选择履行原债务

债务人与债权人签署以房抵债协议后，是否还能选择履行原债务而不选择以房抵债，这一问题在实践中存在较多争论。有观点认为以房抵债协议的性质是“债之更改”，即新债成立而旧债消灭，在此情况下双方之间已经不存在原债权债务关系，自然不存在履行原债务的法律基础。但亦有观点认为，以房抵债协议实际上是“新债清偿”，在此情况下新债旧债并存，原债务并不消灭；只有在新债务履行，即房产所有权转移后，原债务同时消灭。因此，在该种观点下，债务人在签署以房抵债协议后，仍可选择履行原债务。

针对这一问题，从现行实践来看，如果当事人在以房抵债协议中对原债务是否消灭进行了明确约定，则一般情况下法院倾向于尊重当事人的意思自治。但在当事人没有约定或约定不明时，司法实践中存在较多分歧，有判例认为除非当事人有明确约定，否则债务人不得请求履行原债务；也有法院认为，基于保护债权人的理念，债之更改需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以房抵债协议，性质应为新债清偿，债务人享有履行选择权。

由此可以看出，如双方希望尽可能减少争议风险，应当在以房抵债协议中对债务人是否可以选择履行原债务进行明确约定，否则，根据案件实际情况可能存在较大的不确定性。

2. 以房抵债协议能否对抗强制执行

实践中，在债务人与债权人签署以房抵债协议后，经常发生因各种原因导致房产尚未办理所有权变更登记，但债务人被法院强制执行、相关房产被列为执行标的的情形。在此情况下，如债务人再无有效资产可以偿债，则以房抵债协议是否能够对抗针对协议项下房产的强制执行将可能直接影响债权人的最终受偿情况，因而经常成为债权人面临的关键问题。

针对这一问题，随着《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议规定》”）的实施，司法实践中的审判思路已渐趋统一。根据《执行异议规定》，如欲以购房行为对抗强制执行程序，一般买受人需满足“有效合同+占有+支付全部价款+无过错”四项条件，商品房消费者则仅需满足“有效合同+自住且无其他房产+已支付50%以上购房款”三项条款。实践中，对于商品房消费者而言，其争议焦点往往在于“商品房消费者”的身份认定；而对于以房抵债协议的债权人而言，一般来讲前述“有效的合同”和“支付全部价款”两项条件并不会构成较大问题，实践中讼争较多的问题往往出现在“占有”这一问题上。以笔者近日处理的一个系列纠纷为例，该系列纠纷中，债权人主张其在法院强制执行前已经占有相关房产，且债务人也认可已向债权人交付房产；但经法院庭审及实地调查，发现相关房产尚不具备交付条件，因此认定相关交付事实并不成立，因而并未支持相关申请人的执行异议申请。由此可见，在面对强制执行时，以房抵债协议的债权人不仅需要从形式上满足相关条件，亦需关注法律层面对于相关条件是否成立的认定风险。

（二）破产程序中以房抵债协议的效力认定

在债务人破产案件中，因债务人财产往往无法足额清偿债权，因此如何尽可能提高自身清偿率常成为债权人最为关注的问题。而在签署过以房抵债协议的情况下，如能够取得抵债房产的所有权，对于债权人来说可能会大幅提升自身债权的清偿率；与之相对，其他债权人可分配的有效资产则将减少，其清偿率亦将相应下降。因此，在房企破产案件中，以房抵债协议是否能够帮助债权人获得抵债房产，常成为各相关方的矛盾所在。因篇幅所限，本文中笔者仅针对几类常见问题做简要分析，如读者在破产案件中遇到其他相关问题，亦欢迎交流探讨。

1. 以房抵债行为是否会被撤销或被认定无效

《企业破产法》设立了破产前涉及债务人财产行为回转制度，针对破产申请受理前一定期间内债务人的偏袒性清偿行为做出了对应性的规制和回转措施，例如法定期间内的债务个别清偿、提前清偿、额外追加财产担保等；以及针对严重损害债务人财产行为的否定制度。由于以房抵债实际上仍属于债权清偿行为，因此，在满足特定条件的情况下，即便以房抵债协议项下的房产已经办理所有权变更登记，亦存在相关行为被撤销/认定无效、债权人无法取得房屋的可能。

（1）可能被撤销的行为

根据《企业破产法》第三十二条的规定，破产受理前六个月内，债务人在具备破产原因的情况下对债权人的个别清偿行为即可能会被管理人请求撤销；根据《企业破产法》第三十一条的规定，破产受理前一年内，如果债务人存在无偿转让财产、以明显不合理价格进行交易、对未到期的债务提前清偿等行为，对该等行为管理人亦有权请求法院予以撤销。

因此，理论上如以房抵债行为发生在破产受理前一年内，且存在抵债价格明显低于房产价值，或债权尚未到期等情形，则即便房产已经办理所有权变更登记，该以房抵债行为亦可能被撤销。如以房抵债行为发生在破产受理前六个月内，且债务人已经出现资不抵债等情况，该以房抵债行为也很有可能被认定为个别清偿，因而被撤销。但在实践中，针对具体以房抵债行为是否应被撤销，根据背景事实不同往往存在较大的解读空间；且如果相关房产已经办理所有权变更登记手续，考虑到办理房产返还等手续需要承担的成本等因素，在部分案件中，管理人经债权人会议或债权人委员会同意后，也可能采取要求以房抵债的债权人采取补足合理差价等方式予以解决。因此，债权人在遇到此类问题时，还需结合个案情况具体分析，以争取对自身最有利的处理方案。

（2）可能被认定无效的行为

《企业破产法》第三十三条规定：“涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。”

本条规定针对的是债务人可能利用破产制度逃避债务的行为，实践中债务人实施本条项下行为多是为了将有效财产转移至自身关联方；如果以房抵债协议的债权人并非债务人关联方，则一般不会涉及此类问题。但如果以房抵债协议的原债权出现效力问题，则存在触发适用本条规定的可能。

2. 以房抵债协议是否可以被解除

在房企进入破产程序后，对于此前签订的以房抵债协议，管理人能否选择解除，这一问题可能对债权人的利益产生重大影响。实践中，根据具体情况的不同，亦可能出现截然不同的结果。需要指出的是，如果抵债房产已经办理了所有权变更登记，则法律层面该房产已经不再属于债务人财产，在此情况下除前述的可撤销情形外，一般不会涉及以房抵债协议的解除问题。

而在抵债房产未办理变更登记的情况下，房产所有权仍属于债务人；此情况下债权人和管理人往往会就以房抵债协议应否继续履行，以及管理人是否有权解除产生争议。根据《企业破产法》第18条的规定，只有在“双方均未履行完毕”的情况下，管理人才应就是否继续履行问题进行判断；而一般情况下，以房抵债协议仅涉及房产的交付，而不再涉及房产价款的支付，即买受人已经支付完毕房产的“对价”。因此，实践中一般认为管理人已经不再享有合同解除权，此时应由债权人向管理人申报债权。

在房产的“对价”尚未支付完毕，即房产价值大于抵债债权金额的情况下，是否能够认定为“双方均未履行完毕”则存在较大争议。与前述的债务人是否有权选择履行原债务相对应，一种观点认为，以房抵债协议只是双方当事人设立了一项新债，在抵债房产办理完毕所有权变更登记手续、即新债履行完毕前新债与原债并存，债务人亦可履行旧债，在此情况下则仅有债务人向债权人负有的原债务。另一种观点则认为，以房抵债协议的签署已经为双方设定了新的交房以及补齐房款义务，而双方义务均未履行完毕，因此管理人有权选择解除以房抵债协议，并由债权人按照以房抵债协议的相关约定申报债权。实践中，针对这一问题，债务人的重整/清算方式、以房抵债协议的可实施性、房产是否办理预告登记等因素亦有可能对最终结论产生影响。

3. 继续履行以房抵债协议是否构成个别清偿

实践中，因原债权的存在，在破产程序中继续履行以房抵债协议往往会使债务人财产发生减损，即便是在房产价格高于原债权、债权人仍需支付部分房款的情况下。因此，实践中多数法院认为继续履行以房抵债协议违反《企业破产法》第16条不得个别清偿的规定，损害其他债权人利益。

但在某些特定情况下，例如以房抵债债权人满足《执行异议规定》规定的可排除执行的条件时，实践中一般认为，因金钱债权执行行为也包括建设工程价款债权的执行和抵押、质押债权的执行，因此《执行异议规定》赋予相关债权人排除执行的权利，即是赋予其超越建设工程价款和抵押、质押债权的优先权。因此，相应债权人针对标的房产应享有主张所有权的权利。

二、结语

综上所述，实践中以房抵债协议的效力认定问题，根据具体的事实基础和所处程序可能存在不同结论，有些结论甚至会颠覆性地影响债权人的受偿结果。因此，无论是房企还是债权人在面对以房抵债问题时都需格外审慎，以最大程度维护自身合法权益。