84. 拍卖不动产过程中，承租人以在先设定租赁权为由，请求在租赁期内阻止向受让人移交不动产的，执行法院应如何处理？
对于不动产存在先租后抵的情况，承租人请求继续租赁该不动产至租赁期满，在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。实践中执行法官应加强对不动产租赁情况的审查，如审查租赁是否办理过登记或公证、租赁合同条款是否符合一般市场行为、租金是否符合正常的市场交易情况，现场勘查承租人是否实际占有（生产经营、支付水电费物业费等），要求提交租金交纳凭证，以及告知拒执法律后果等。
经审查，承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，其有权基于该租赁关系占有、使用该租赁不动产，但是不能主张案涉房产的评估、拍卖行为，法院可以进行带租拍卖，在拍卖后承租人可以阻止租赁期内案涉房产向买受人交付。不过，如果债权人享有在先的抵押权等担保物权或优先受偿权，需要考虑租赁对抵押权实现有无影响，如存在租赁的情况对不动产评估结果将产生负面影响导致带租拍卖获得的价款不足以清偿债权，如有影响，法院应当依法去除租赁后再进行拍卖。
经审查，若承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
法条链接
1.《民法典》
第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》
第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》
第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》
第二十八条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
案例链接：某某农商行与甲公司、明某执行监督案（人民法院案例库入库入库编号：2023-17-5-203-012）
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。
85. 承租人没有接到司法拍卖通知，能否以优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖？
法院未将拍卖事宜通知房屋承租人不能构成撤销司法拍卖的事由。
首先，根据《民法典》第七百二十六条，承租人基于合法有效的租赁关系，享有同等条件下可优先购买租赁物的权利。但是承租人的优先购买权受到侵害时，并不当然地意味着承租人有权撤销出租人与善意买受人之间的购房合同。
优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同侵害其优先购买权时，房屋承租人并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。同样的，在执行程序中，房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖、变卖无效或要求撤销的，不应支持。
同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的当事人、利害关系人有权提出异议请求撤销拍卖的情形包括“法院未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告”，但这一条规定并不包含“未专门通知承租人（优先购买权人）”的情况。因此，承租人异议扩大解释该条款中的“公告”，并据此提出撤销拍卖的主张，不能得到法院的支持。
法条链接
1.《民法典》
第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》
第十一条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。
3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》
第二十一条 当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：
（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；
（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；
（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；
（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；
（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。
案例链接：（2021）最高法执监91号
本院经审查认为，本案的争议焦点是未将拍卖事宜专门通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条关于“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”的规定，承租人基于合法有效的租赁关系，享有同等条件下可优先购买租赁物的权利。优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同侵害其优先购买权时，房屋承租人并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条即规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖、变卖无效或要求撤销的，不应支持。本案中，即便陈慧琴确实享有案涉房产的优先购买权，其也不能以法院未专门通知拍卖事宜、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。广东高院以云浮中院未通知优先购买权人陈慧琴网络司法拍卖的事项，严重违反拍卖程序且损害陈慧琴的优先购买权为由，撤销案涉拍卖，属适用法律不当，本院予以纠正。
86. 未经执行法院准许，被执行人将执行法院依法查封的房屋出租的，申请执行人能否请求法院要求承租人限期搬离？
申请执行人有权请求执行法院要求承租人限期搬离。执行标的物一旦被人民法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对其进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。未经人民法院准许，第三人占有查封的财产，申请人有权申请法院解除其占有或排除其妨害，法院有权要求第三人在合理期间内搬离。
若承租人以执行法院仅在不动产登记部门办理了查封手续，但未张贴查封公告为由对抗申请执行人的，因不动产查封登记具有法定的公示效力，对承租人的主张应不予支持。
法条链接
1. 最高人民法院执行局关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的答复（2009年12月22日 〔2009〕执他字第7号）
山东省高级人民法院：
你院《关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的请示》收悉。经研究，答复如下：
在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式直接予以处理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。
2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》
第二十四条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
案例链接：（2019）最高法民申1796号
（二）关于原审法院查封的行为是否具有公示效力的问题
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十一条规定，对动产的查封，应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的，应当张贴公告。对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理单位发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以加贴封条或张贴公告的方式查封。
案涉房产及土地已于2007年10月30日因吴某某与玉溪某公司借款合同纠纷一案，被湖南省郴州市中级人民法院（简称郴州中院）查封。郴州中院于2007年10月30日分别向宜章县房产管理局、宜章县国土资源局发出（2002）郴执字第18-3号《协助执行通知书》，查封玉溪某公司名下11套房产以及玉溪某某公司名下土地证号为宜国用（2002）字第0001某某号土地壹宗，同时在执行裁定上明确记载“2007年10月30日打出公告"。上述查封均要求查封期间未经郴州中院许可，不得办理转让、赠与、抵押以及其他设定权利负担的手续。此后，郴州中院也于2009年至2017年间对案涉标的物进行了续行查封。本院认为，执行标的物一旦被人民法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对其进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。郴州中院向宜章县房产管理局、宜章县国土资源局发出协助执行通知书的行为，即是向不动产登记机构办理不动产查封登记、限制不动产交易的公示行为，具有法定的公示效力，张贴封条或者公告与否，并不影响不动产查封登记的公示效力。因此，某建材公司主张本案查封没有张贴封条或者公告，不具有公示效力，是其对相关法律及司法解释的曲解，本院不予支持。
（三）关于某建材公司主张排除强制执行是否有法律依据的问题
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
87. 国有建设用地上建造的无证房屋能否被执行？
国有建设用地上建造的无证房屋不属于法律及司法解释规定的法院不得查封、扣押、冻结的财产。因此，对于国有建设用地上建造的无证房屋，法院可以执行。
在执行中，应就该房屋是否可转化为有证房屋向房屋登记机关征求意见，并作为确定无证房屋价值的参考。处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
法条链接
住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》
二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
三、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构；理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。
案例链接：（2016）最高法执监161号
本院认为，在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值，被执行人对违法建筑虽不享有所有权，但其长期占有、使用并以租赁等方式取得收益，应视为被执行人的具有使用价值的可供执行财产。《最高人民法院转发住建部关于无证房产执行问题的通知》（以下简称通知）第二条明确“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”福建省南平市中级人民法院按建筑物现状进行处置符合通知要求。执行裁定中明确告知违法建筑的现状，亦提示了对建筑交付后可能产生的消防安全等风险。
