作者：徐明浩
2015年3月13日，国家发改委在其官方网站上公布了由国家发改委和商务部联合发布的《外商投资产业指导目录（2015年修订）》（以下称“《2015版指导目录》”）。《2015版指导目录》将自2015年4月10日起施行，《外商投资产业指导目录（2011年修订）》（以下称“《2011版指导目录》”）同时废止。
就《2015版指导目录》，本文拟介绍该指导目录在外商投资房地产方面的主要发展和变化，具体包括如下两个方面的内容：
一、外商投资房地产业务的变化
在《2011版指导目录》中，房地产业属于限制类项目，具体包括以下三项：1、土地成片开发（限于合资、合作）；2、高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；3、房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。
在《2015版指导目录》中，房地产业从限制类项目中整体删除，土地成片开发（限于合资、合作）等上述三项内容已经放开，房地产业已经没有限制类。
二、对房地产市场及政策的影响
此前，由于人民币升值、热钱涌入、房地产市场需求旺盛（特别是投资需求）等原因，我国房地产领域的外商投资增长较快，境外机构和个人在中国境内购买房地产的活动也非常活跃。自2006年起，为了规范房地产市场外资准入和管理，促进房地产行业的健康发展，我国政府颁布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（即“171号文”）等一系列“限外令”，限制外商投资房地产行业。
在经历了多年高速发展之后，自2014年以来，中国房地产市场开始进入调整期，房地产投资增速显著放缓，销售面积、销售额和销售价格也出现不同程度的下降，一线城市与二、三、四线城市的差异化日趋明显。在房地产市场调整的小背景，以及我国全面深化改革，积极推进新一轮对外开放，经济发展进入提质增效新阶段的大背景之下，笔者理解，《2015版指导目录》对于外商投资房地产业的调整，意味着外资对于房地产行业的投资准入门槛可能会大幅降低，但是，并不会全面放松。
在市场影响方面，放宽外商投资在房地产行业的限制，对于维持房地产市场的稳定会起到一定程度的促进作用。但是，鉴于房地产市场的目前情况及发展趋势，房地产市场的差异化将成为一种新常态，外资看好的地区现仍限于北京、上海等一线城市，对于二、三、四线城市的房地产市场影响非常有限。
在政策影响方面，虽然《2015版指导目录》将房地产行业从限制类项目中取消，但是，目前外商投资房地产仍然需要遵守“限外令”的相关规定（如投资购买非自用房地产的商业存在原则、外资投资房地产的项目公司原则、外商投资房地产企业在商务部门的备案管理等），但具体政府审批权限可能会进一步下放。随着《2015版指导目录》的正式施行，未来“限外令”会如何变化，我们将进一步观察。（完）
徐明浩为环球律师事务所常驻北京的合伙人。（E-mail: xuminghao@glo.com.cn）
