一、综述

鉴于此次疫情与2003年“非典”疫情在法律上存在相当的可比性，“非典”疫情期间的相关司法实践对疫情引起的合同纠纷处理具有一定的参考价值：

2003年“非典”疫情期间，最高人民法院印发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号，“《‘非典’疫情期间法院工作通知》”）第三条第三款规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照<中华人民共和国合同法>第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

上述《‘非典’疫情期间法院工作通知》目前已被废止，但“非典”疫情期间相关纠纷的处理口径对此次疫情相关合同纠纷处理有一定的借鉴意义，可以预见在处理因疫情引起的合同履行问题时，法律适用方面将会涉及“不可抗力”与“情势变更”，结合疫情理解：

● 因政府部门的行政措施或受疫情影响致使合同无法履行的，涉及不可抗力；

● 因疫情原因导致继续履行合同会产生严重不公平的，涉及情势变更。

值得注意的是，目前最高人民法院层面迄今未出台具体的通知或文件对疫情的定性及对与之有关的合同纠纷处理作出明确指示，但如上海市高级人民法院于2020年2月8日发布的《关于充分发挥审判职能作用为依法防控疫情提供司法服务和保障的指导意见》：“对因疫情影响，当事人不能履约或履约对当事人权益造成重大影响的，应依照公平、诚实信用等原则，综合考量当事人之间的约定、疫情的发展阶段、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系以及疫情影响的程度等因素，根据不可抗力或情势变更等相关规定，并结合案件具体情况，妥善处理。”可以体现出当下司法实践针对这一问题的基本裁判思路。

二、不可抗力

（一）不可抗力的法律规定及适用要点

《中华人民共和国合同法》（“《合同法》”）第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”按照《合同法》第一百一十七条第一款第一句的规定，因不可抗力不能履行合同的，可部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

需要明确的是，不可抗力的存在并不必然产生不可抗力的法律效果，仅当主张适用不可抗力免责的一方可以证明不可抗力与合同不能履行之间存在因果关系时，才能部分或者全部免除责任。因此，要发生适用不可抗力的法律效果，需查明：1）是否构成不可抗力；以及2）不可抗力与合同不能履行是否存在因果关系。

1. 不可抗力：本次疫情属于特别重大突发公共卫生事件，其发生任何人都无法预见，也具有不能避免的客观属性，目前尚未被克服，相关疫情防控措施如导致合同不能履行的，可以被认定为符合不可抗力的法定特征。2020年2月10日全国人大常委会法工委发言人答记者问时也表示 “当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”这也肯定了此次疫情的不可抗力属性。

2. 因果关系：如上所述，能否适用不可抗力的法律效果，还需判断不可抗力与合同不能履行是否存在因果关系。因不可抗力对于不同时间、不同类型合同的影响存在差异，所以需要结合个案认定不可抗力与合同不能履行之间是否存在因果关系。从司法实践上来看，就商业租赁合同而言，如政府及有关部门采取的疫情防控措施直接导致承租人无法利用租赁合同的标的物（即租赁房屋）进行生产经营的，被认定为不可抗力与合同不能履行存在因果关系的可能性较大。结合疫情，可能有以下表现形式：

● 出于疫情防控目的，政府及有关部门禁止使用租赁房屋的，包括明令要求关闭    或禁止进入租赁房屋或其所在商场、园区、楼宇的；

● 出于疫情防控目的，政府及有关部门要求承租人停工、停产、停止经营的；或

● 存在其他类似情形的。

（二）不可抗力的法律效果

如上述，因不可抗力导致合同不能履行的，可部分或者全部免除责任。

1. 主张租赁合同提前解除：商业租赁合同多为长期合同，就签订于疫情爆发之前且租赁期间长于疫情影响时间的租赁合同，一般认为在疫情结束后，双方仍能够正常履行租赁合同。结合维护社会经济正常秩序的目的，如果承租人仅基于疫情的发生而提出解除租赁合同的，通常较难得到法院的支持。

2. 主张租金的减免：结合“非典”期间的类似案例，不可抗力法律效果在商业租赁合同的适用上更多地表现为减免疫情影响期间的租金。对于可减免租金的期限和比例，一般受当地疫情情况和行政措施禁止营业的期限影响，并结合公平原则确定。实践中，部分法院会支持为承租人免除被“非典”疫情防控措施要求关闭停业期间的租金[2]，减免金额和期限不等，法院主要会根据承租人受疫情防控措施影响的实际停业期限酌情决定。

据我们了解，疫情防控期间：多个省级、直辖市人民政府启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制，对辖区内的歌舞娱乐场所、文化旅游场所等群众聚集场所及相关设施实行闭馆或停止开放；部分行业上级主管部门也下发了内部文件，明令限制本行业企业的开业时间。前述行政措施所涉承租人如因此与出租人就减免租金发生争议诉至法院的，在可以举证证明该类行政措施直接导致其不能实际经营时，法院支持承租人主张减免不能营业期间租金的概率可能较大。

三、情势变更

（一）情势变更的法律规定及适用要点

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（“《合同法司法解释二》”）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

根据《合同法司法解释二》并参照《“非典”疫情期间法院工作通知》，情势变更的构成要件包括：1）合同成立以后客观情况发生了重大变化；2）重大变化在当事人订立合同时无法预见；3）重大变化不属于不可抗力和商业风险；4）继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。由此可见，此次疫情中，当事人并非可以理所当然以情势变更为由变更或解除合同。情势变更是否适用，需要结合个案进行综合判断。仅在上述四个构成要件都满足的情况下，当事人方可以情势变更为由请求变更或解除合同。

对于在此次疫情前订立的相关商业租赁合同而言，结合目前的事实情况，我们认为在一定情形下，有机会适用情势变更，包括：

● 受疫情直接影响，商场或门店客流骤减，承租人出现非正常商业风险的重大变化的；

● 受疫情直接影响，员工无法复工导致承租人难以开展经营活动的；或

● 存在其他类似情形的。

（二）情势变更的法律效果

如上述，当事人可以情势变更为由请求变更或解除合同。但同不可抗力的情形一样，由于一般商业租赁合同多为长期合同，疫情仅造成短期影响，承租人径行提出解除租赁合同，通常较难得到法院的支持。结合“非典”期间的类似案例，承租人可能可以减除部分租金，减免比例多在20-30%，但具体减免比例和减免期限以个案中承租人举证证明实际受影响的程度后由法院酌情认定为准；出于公平原则的考虑，承租人如主张免除全部租金，在构成情势变更情形下可能较难得到法院支持。[3]

（三）情势变更与不可抗力的适用

简言之，在此次疫情中：

1. 如疫情和/或政府及有关部门为防治疫情而采取的行政措施直接导致了承租人被禁业、停业，从而使得承租人无法实际使用房屋，房屋租赁合同目的在此期间无法实现，则适用不可抗力的法律后果的可能性较大；

2. 如疫情和/或政府及有关部门为防治疫情而采取的行政措施只是影响了业态的常规经营，并没有导致房屋租赁合同目的完全无法实现，在此情况下可能适用情势变更的法律后果可能更为适当。

四、疫情期间商业租赁租金减免纠纷的处理建议

出租人和承租人如就此次疫情对商业租赁合同租金减免事宜产生相关纠纷的，我们建议可以从以下几方面予以考虑：

（一）出租人角度

● 主动了解当地已公布的相关减免租金政策，确认是否有进行租金减免的强制性义务、减免后是否可获得一定的政府补贴和支持；

● 全面检查租赁合同中不可抗力、情势变更或其他租金减免相关条款，分析承租人的租金减免主张是否符合合同依据；

● 综合社会影响、企业形象、当地政策并参考附近同类物业的做法，决定是否应承租人请求或主动给予承租人租金减免；

● 出租人给予承租人一定的租金减免的，需保留好减免记录，同时关注申请扶持补助或税收优惠（如有），以便政府发布相关细则（如有）后有机会从其他方面获得补助。

（二）承租人角度

● 先行判断此次疫情对其履行租赁合同是否有影响；如因政府部门的相关措施和通知直接导致其无法复工、停工或停业的，应妥善保存政府部门的各类通知文件，及与政府部门的各项沟通情况；

● 检查租赁合同中不可抗力、情势变更或其他租金减免相关条款；

● 检索当地已公布的相关减免租金政策；

● 及时向出租人告知受疫情影响的情况，再结合相关政策，与出租人共同协商处理；

● 同时，承租人应当谨记积极采取措施减少疫情带来的损失。

五、疫情期间商业租赁合同其他纠纷的处理建议

商业租赁合同履行过程中，受疫情影响引起的争议内容除了租金减免外，装修期/免租期延长、逾期交房/还房、物业费用减免等问题也是实践中可能遇到的争议事项。对于该类纠纷，出租人和承租人在遵循双方互谅、友好协商的基础上，可以参考以下方式妥善处理：

（一）装修期/免租期

商业租赁合同中，出租人往往会给予承租人一段期间的装修期和/或免租期，这段期间内承租人无须缴纳租金，出租人设置该段期间的初衷在于豁免承租人因装修不能实际使用租赁物业期间的租金、减轻承租人在承租初期的经营成本，为承租人缓解资金压力，以便双方能更加长久地合作。

当装修期/免租期处于疫情期间时，装修期/免租期的条款设置目的可能会落空。因此，我们认为因疫情影响暂停或不能装修的承租人提出延长装修期/免租期的，有一定请求权基础。

但需要注意的是，无论承租人以何种理由要求延长装修期/免租期，都需要提前准备相应取证，以证明其受到的实际损害；而出租人和承租人协商时，需特别考虑该延长处理对原定租赁期限的影响，明确原定租赁期限是否因此相应延长或是不变。

（二）房屋交付/返还

影响租赁合同履行的另一重要的因素就是房屋交付/返还日期：房屋交付日期涉及租期的起算时间和出租人的违约责任，房屋返还日期则涉及租期的终止时间和承租人的违约责任。

鉴于房屋交付/返还是租赁期限起讫时间计算的标志，如出租人/承租人确因交通管控、人员出入控制、复工时间延后等疫情防控政策影响导致无法交付/返还房屋的，我们认为，双方具有协商延期的基础。

实践中，出租人或承租人不能按期交付、返还房屋时，需及时通知对方说明原因，重新协商履行期限或变更履行方式，留存书面协商记录。

（三）物业费用

物业费用，是指为房屋及其设备、公共建筑及公用设施、环境治安、绿化、卫生等进行日常维护、修缮、整治及提供其他相关服务所收取的费用。而承租人因是房屋的实际使用人，往往会被要求实际承担承租房屋的物业费用。商业租赁实践中，有的物业费用是由物业公司直接向承租人收取，有的物业费用是包含在租金中由出租人一并收取。

鉴于物业费用针对的是物业管理服务，而在疫情期间，有的房屋增加了消毒管理、测量体温等疫情防控措施，相关人力、物资等物业管理成本可能因此微浮；有的房屋因闭停或营业时间缩短，相关物业管理成本可能因此稍降。但总体而言，物业管理服务在疫情期间仍需维系，疫情及疫情防控措施对物业服务的影响并不明显，因此物业费用能否减免的实践也并不统一。

六、结语

虽然疫情本身不能预见、不能避免、不能克服，但考虑到商业租赁合同是当事双方意思自治的体现，且通常缔结的是长期租约，而疫情影响的只是短期内租赁合同履行，因此缔约双方在法律框架下如能通过友好协商方式对合同履行达成一致意见的，更能灵活实现合同的延续，兼顾公平和双方利益。特别需要提醒注意的是，无论是租金、违约金、物业费用的减免，还是装修期、免租期、房屋交付/返还日期的延长，所涉双方建议签订书面补充协议予以落实，避免后期发生争议。

另外，司法实践对于适用不可抗力和情势变更都是非常谨慎的，本文从这两个视角分析商业租赁合同履行和纠纷处理，主要目的在于给受疫情影响的合同当事人提供一些及时止损的思路或启发。鉴于本次疫情司法实践层面尚未统一口径，如您正面临或将要面临本文提及的困境或争议的，建议您在积极协商的基础上，留存相关证据，以备将来可能发生的诉讼或仲裁程序。

注释：

[1] 本文所分析的商业租赁合同主要针对经营性业态。

[2] （2004）沪二中民二（民）终字第354号

[3] （2007）桂民四终字第1号