一、谁可以设立居住权？谁可以享有居住权？

自然人、法人及非法人组织均可设立居住权，然而目前仅自然人可享有居住权。

（一）自然人、法人及非法人组织均可设立居住权

《民法典》第367条第2款明确：“居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；……”“姓名”一般指自然人，而“名称”即指法人及非法人组织。根据该条，自然人、法人及非法人组织均可成为居住权合同的主体。另外，居住权制度之一大目的，就是为公租房、个人和商业机构的合作建房等多渠道的房屋供给提供制度保障，因此，法人及非法人组织可以设立居住权，也符合居住权制度的创设目的。

（二）目前仅自然人可享有居住权

《民法典》第366条明确，居住权之目的，是“满足生活居住的需要”。另外，由最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典物权篇理解与适用（下）》（以下简称为“《民法典物权篇理解与适用》”）也明确：“‘居住’本身就有表明了强烈的人身性，其权利主体只能是自然人，法人或其他组织对房屋的利用只能是‘使用’‘利用’，而不可能是‘居住’”[1]。因此，目前仅自然人可成为居住权的权利人。

然而，已有学者呼吁对《民法典》第366条的“住宅”等用词进行宽松性解释，以使居住权在商业上有更多的适用空间。比如，受政策限制不能在某地购房的甲法人与所有权人乙签订《A楼租赁合同》，甲以较高租金租赁A楼，但要求期满时有权优先续租。然由于当地房价飙升，所有权人乙拒绝续签合同，使得甲无法继续租用房屋。若甲法人为居住权人，前述情形便可得到更好的解决[2]。但是，相比于自然人，法人及非法人组织一般享有更雄厚的财力以及更强的谈判能力，若法人及非法人组织享有居住权，固然丰富了居住权的适用场景，但也加大了自然人因法律法规上的不熟悉或者因经济上的窘迫而轻易设立居住权的可能性。因此，后续是否扩大居住权人的范围，还是要考察居住权在实践中的运用情况。

二、居住权可以何种方式设立？

居住权至少可以两种方式设立：合同设立及遗嘱设立；是否可通过法定方式设立，还有待司法实践进一步探索。

（一）合同设立

1. 居住权合同需以书面形式订立

《民法典》第367条第1款规定了当事人应当采用书面形式订立居住权合同以设立居住权。因此，居住权合同属于要式合同，未采用书面形式订立的居住权合同，原则上不发生效力。欠缺形式要件的合同仍具备以下两种补救措施：

第一，当事人自认。当事人在诉讼前或诉讼过程中对合同成立及其条件的自认可以对未完成必要形式的合同进行补救；

第二，履行治愈。《民法典》第490条第2款规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”基于此，若居住权设立人已履行其主要义务，即为居住权人提供房屋以供其居住，居住权人对此表示接受时，居住权合同可被视为成立[3]。

2. 居住权合同必须包含明确的当事人以及标的物

虽《民法典》第367条第2款列出了居住权合同一般需包含的条款，但该条为提示性条款，即就居住权合同应当包含的内容对当事人予以提示说明。缺少该款中所列的合同条款并不当然影响居住权合同的成立。

根据《民法典物权篇理解与适用》，居住权的必备条款包括以下两个方面：

第一，需有确定的当事人。这并不要求合同中需有当事人的准确姓名或名称，而是有能够确定当事人的指引即可。比如，实务中有缔约人使用化名、艺名订立合同的情形，但只要最终可以确定至某个具体当事人，即不妨碍合同的成立。但从实务角度考虑，建议合同使用当事人的准确姓名或名称和住所，有条件时可注明当事人的身份证号码、统一社会信用代码等身份信息，以避免因合同当事人不明而产生纠纷。

第二，需有确定的标的信息。同前一条类似，居住权合同中不一定要对标的住宅有明确、精准的描述（比如列出住宅的精确地址、住宅的面积等信息），而只要包含能够确定某一具体住宅的指引即可。但从实务角度考虑，建议对于住宅信息予以具体明确，并与不动产登记部门的登记信息一致。

除了上述两个必备条款外，居住权合同的其他条款，比如居住条件和要求、居住期限和争议解决办法等，均属于居住权合同的非必备条款。在发生争议时可以《民法典》第510条、511条确定的规则予以填补。

3. 以合同方式设立的居住权自登记时设立

《民法典》明确设立居住权以登记为生效要件。《民法典》第368条明确，“居住权自登记时设立”。《民法典》第209条第1款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”居住权作为用益物权，经登记生效符合立法体系的要求。

另外，在以合同方式设立居住权的情况下，拟享有居住权的当事人可以以预告登记的形式防止房屋所有人随意处分房屋。《中华人民共和国民法典》第221条第1款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”而《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第4条规定：“未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”因此，在签订了居住权合同之后，拟享有居住权的当事人可向登记机构申请预告登记，防止所有权人处分该房屋。

（二）遗嘱设立

1. 遗嘱设立包括遗嘱继承和遗赠

《民法典》第371条规定，当事人可以通过遗嘱方式设立居住权。此条款虽未明确能否通过遗赠方式设立居住权，但此处的遗嘱是遗嘱继承和遗赠的上位概念。因此，遗嘱人除了以遗嘱的方式给法定继承人设定居住权外，还可以通过遗赠方式，为法定继承之外的人设定居住权。

2. 遗嘱设立无需遵循严格的书面形式要求，而是符合遗嘱的法定形式即可

以遗嘱方式设立居住权应符合遗嘱的法定形式。《民法典》规定我国遗嘱的形式包括自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、以录音录像形式订立的遗嘱、口头遗嘱及公证遗嘱等。

由此可见，遗嘱设立居住权相较于合同设立居住权而言并无严格的书面形式要求，其可以通过口头、录音录像等多元化方式设立居住权，充分尊重遗嘱人的意愿。

当然，从实务操作角度考虑，通过书面遗嘱的形式设立居住权，较之于口头遗嘱、录音录像遗嘱等方式更加明确具体，也有助于避免将来的争议或风险。

3. 以遗嘱方式设立的居住权自继承开始时设立

不同于合同设立居住权，遗嘱设立居住权并非于登记时设立，而是自继承开始时即已设立。《民法典》第230条规定，“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力”，第1121条则进一步明确“继承从被继承人死亡时开始”。遗嘱继承属于继承的一种形式，因此居住权人通过遗嘱取得居住权也应从继承开始时发生效力，即居住权人在遗嘱人死亡时获得居住权。

（三）法定设立

目前《民法典》仅规定居住权可以合同、遗嘱方式设立，而对于是否可以法定方式设立则并无明确的规制口径。但在过往的立法及司法实践中，我们可以发现以法定方式设立居住权仍存在适用空间。例如在立法实践中，早在居住权入典前，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》（已失效）第27条第3款便规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”；在司法实践中，在父母子女、夫妻间对房屋的权属产生纠纷时，法院为保护弱势一方而在诉争房屋中为弱势一方设立居住权的情形也并不少见[4]；除此之外，法定居住权在外国民法典中也已有先例（比如《法国民法典》）。基于上述，我们认为后续《民法典》的立法或司法解释可能将对居住权是否可以法定方式设立予以明确。

三、就住宅的不同部分，所有权人能否分别设立居住权？就住宅的同一部分，所有权人能否设立共有的居住权？

就住宅的不同部分，所有权人可分别设立居住权；就住宅的同一部分，所有权人可设立共有的居住权，然而，居住权一旦设立，所有权人便无法再就同一部分设立新的居住权。

（一）就住宅的不同部分，所有权人可分别设立居住权

《民法典物权篇理解与适用》中明确，为了充分发挥居住权的功能，住宅的部分可以成为居住权的客体，这意味着针对住宅的不同部分，所有权人可以分别设定居住权[5]。

（二）就住宅的同一部分，所有权人可设立共有的居住权，然而，居住权一旦设立，所有权人便不可再设立居住权

无论是《物权法》（已失效）还是《民法典》，均允许两个以上单位、个人共同享有用益物权[6]。并且，两个以上单位、个人共同享有用益物权的，参考所有权共有的规定。由于居住权属于用益物权，因此就住宅的某一部分设立居住权时，所有权人可以共有形式同时为两个以上自然人设立居住权。并且，该情形在居住权的后续实践中也将较为常见，比如所有权人为夫妻二人设立某房屋的共有居住权。

然而，一旦设立居住权，所有权人便无权就同一客体再设立居住权。比如，所有权人甲就A房为乙设立居住权后，便无权再就A房为丙设立居住权。若所有权人欲设立新的居住权，只能和原居住权人协商后撤销原有居住权登记，再设立新的居住权。

四、居住权消灭的情形有哪些？

居住权消灭的情形至少有以下两类：

一是居住权消灭的典型原因，如（1）居住权期限届满及（2）居住权人死亡；

二是物权消灭的一般原因，如（1）作为居住权客体的住宅灭失；（2）作为居住权客体的住宅被依法征收；（3）居住权人放弃居住权；（4）居住权人依据法定或约定事由解除居住权合同及（5）居住权与所有权混同。

（一） “居住权期限届满”与“居住权人死亡”为居住权消灭之典型原因

根据《民法典》第367条及第370条，居住权消灭的典型原因有二：

第一，居住权期限届满。根据《民法典》第367条，居住权合同一般包括居住权期限条款。若当事人在合同中约定了居住权期限，则期限届满之日，居住权消灭；若未约定居住权期限，则可根据居住权的设立目的认定居住权期限届满之日。例如，若是为老年人设立的居住权，则应当认定由老年人终生享有；若是夫妻双方离婚后一方以设立居住权的方式允许对方暂住的，如居住权人另行结婚，应当根据客观实际认定居住权期限届满[7]。

第二，居住权人死亡。《民法典》第370条规定，居住权人死亡的，居住权消灭。需要注意的是，居住权人一旦死亡，则无论居住期限是否届满，居住权即告消灭，且当事人不得通过合同约定排除[8]。

（二）“居住权人依据约定事由解除居住权合同”可能将成为居住权消灭的最常见情形

除《民法典》明文规定的居住权消灭的典型原因之外，居住权消灭亦可适用物权消灭的一般原则，其中有：第一，作为居住权客体的住宅灭失；第二，作为居住权客体的住宅被依法征收；第三，居住权人放弃居住权；第四，居住权人依据法定或约定事由解除居住权合同；第五，居住权与所有权混同。

其中，我们认为“居住权人依据约定事由解除居住权合同”这一情形，将在后续居住权的实践中被广泛适用。《民法典》并未规定居住权的撤销情形，这将导致所有权人无法在法定情形下直接引用《民法典》撤销居住权。比如，当居住权人滥用居住权时，《民法典》并未赋予所有权人撤销其居住权的权利。这将导致居住权人滥用居住权时（比如未经所有权人同意出租房屋，随意破坏房屋等），所有权人的法定救济手段较为有限（比如仅能请求停止侵害、排除妨碍等），从而无法对居住权人的滥用行为产生较大的震慑力。因此，我们可以预见，在居住权的实践过程中，大部分的所有权人将通过明文约定的方式，规范居住权人的居住条件、居住要求、居住限制等；同时约定，一旦居住权人不符合约定的要求，所有权人有权解除居住权合同。

另外，在以遗嘱方式设立居住权的情况下，遗嘱人也可以在遗嘱中明确居住权的终止条件与期限，并由遗嘱执行人执行，当条件达成或期限届至时，居住权消灭。

五、居住权有哪些限制？

居住权至少有如下限制：（1）不得转让、继承；（2）不得设定抵押；（3）设立居住权的住宅原则上不得出租，但当事人双方另有约定除外。

（一）居住权不得转让、继承

《民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承。居住权的本质是人役权，即特定人利用他人所有物的权利。若居住权可以转让与继承，将导致所有权人永远无法行使其权利，这便与居住权专属于人身的属性不符。同时需注意的是，本条并未规定例外情形，即在任何情况下，居住权都不得发生转让与继承。

（二）居住权不得设定抵押

抵押与转让均属于处分行为，均可导致设立居住权的住宅发生权利变动；而居住权不得转让之特性将使抵押权无法实现[9]。由此可知，当事人无法以居住权设立有效的抵押担保。

（三）设立居住权的住宅原则上不得出租，但当事人双方另有约定除外

《民法典》第369条规定，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。因此，当事人双方可通过约定赋予居住权人出租住宅的权利。并且，居住权人仅就居住权之客体享有出租权利，比如，若居住权人仅就房屋的某一部分享有居住权，则居住权人仅能出租该部分，剩余部分的使用权仍为所有权人享有。

此外，在无特定约定的情况下，若因承租人的原因造成房屋的损坏，我们理解，所有权人既可向承租人索赔，亦可向居住权人索赔。首先，根据《民法典》第1165条，所有权人可以直接要求承租人承担侵权责任；其次，出租行为实际上是出租人（居住权人）让与其使用权以获取租金的行为，因此，对于所有权人而言，承租人的使用行为即视为出租人的使用行为，由此造成的对房屋的损坏，所有权人也可直接向居住权人索赔。

结论

综上，居住权制度在设置之时保留了相当的谨慎与克制。居住权表现出来的特性，比如居住权仅能由自然人享有，设立方式仅有合同和遗嘱两种方式，以及不得转让、不得出租等限制，都体现了立法者强调居住权的社会性，而暂时弱化居住权的投资性与商业性的特点。未来居住权的适用情况究竟如何，还有待实践的进一步探索。

[1] 《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》第869页。

[2] 崔建远、陈杭平：《居住权制度的价值功能体现在哪里》，载于《检察日报》2020年8月19日期第3版。

[3] 《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》第868页。

[4] 比如天津市第一中级人民法院（2008）二中民四终字第310号案、上海市黄浦区人民法院（2012）黄埔民四（民）初字第846号案等。

[5] 《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》第873页。

[6] 见《物权法》第105条，《民法典》第310条。

[7] 《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》第889页。

[8] 同上。

[9] 《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》第887页。