一、常见查封财产估值方法

《山东高院查封、扣押、冻结工作指引》明确要求，保全案件中保全标的金额以保全裁定载明的金额为限，执行案件中执行标的金额为案件债权额及执行费用总额，查封、扣押、冻结财产的价值应与执行标的金额相当，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。针对实践中对查封财产价值进行估算做法不一的问题，《山东高院查封、扣押、冻结工作指引》提出了常见查封财产价值的估算方法。

《山东高院查封、扣押、冻结工作指引》针对不同类型的财产，进一步明确了查封、扣押、冻结方式。例如：对于银行存款，应当明确具体冻结金额，不得影响冻结金额之外的资金流转和账户使用；冻结多个银行账户的，以实际冻结金额累计计算冻结金额，冻结金额达到执行标的金额的，可以通过划拨至一个账户等方式，及时解除对其他账户的冻结，避免对企业生产经营造成影响。对于登记在同一权利证书下的不动产，在整体查封后，被执行人申请分割查封的，在向相关部门提出变更登记申请后，执行法院应及时协调相关部门办理分割登记并解除对超标的部分的查封，以杜绝超标的查封问题的发生。冻结被执行人对他人（次债务人）的到期债权的，除次债务人不按照履行通知履行义务又不提出异议的情况外，不得对次债务人的财产采取查封、扣押、冻结措施。

二、明确查封财产顺序

为最大限度地减少司法查封对当事人生产经营的影响，《山东高院查封、扣押、冻结工作指引》强调践行善意文明执行理念，合理选择对被执行人生产经营影响较小的财产进行查封。被执行人有多项财产可供查封、扣押、冻结时，执行法院应当综合考虑财产变价难度、变价后能否覆盖债权、对被执行人利益的影响、对第三人利益的影响等，坚持效率原则和最小成本原则，合理选择查封财产。执行法院可以按照下列顺序选择查封财产，前一顺序财产能够实现债权，则优先查封前一顺序的财产：

（1）现金、银行存款；

（2）股票、债券等可流通证券；

（3）收入；

（4）土地、房屋等不动产；

（5）车辆、机器设备、生产原料等动产；

（6）债权；

（7）股权；

（8）其他财产。

被执行人请求优先查封某项财产的，人民法院应当准许；不予准许的，应当有合理正当的理由。

三、查封预售商品房的规则

（一）被申请人为预售商品房购买方

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋，可以进行预查封。预查封的对象实际是被查封人基于有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。因此，如果被查封人解除合同，则其被预查封的请求权丧失，申请人的权益无法得到保障。

《山东高院查封、扣押、冻结工作指引》第17条充分考虑了预售商品房的特性，规定房地产开发企业为查封被执行人购买的预售商品房时，负有以下两方面的协助义务：

1. 在房屋符合过户登记条件时通知执行法院；
    
2. 在商品房买卖合同解除时，将购房款直接支付至法院账户。

根据该规定，无论商品房买卖合同是否解除，申请人都能够得到最终受偿，有效提高了保全和执行的效率。

（二）被申请人为预售商品房开发企业

《山东高院查封、扣押、冻结工作指引》第18条规定，被执行人为房地产开发企业的，对其名下已办理销（预）售许可的商品房亦可以查封，但查封时应查明房产销售、交付的事实，并记入查封笔录。

对于购买了上述预售商品房的买受人而言，可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除执行。

“第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

四、查封自然人收入的规则

《民事诉讼法（2023修正）》第二百五十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。对于自然人获得的收入，属于可供保全、执行的财产。

申请保全工资收入，不能仅申请冻结收取收入的银行账户，如果被申请人更换银行账户，冻结措施并无意义。申请人可向法院申请向协助义务人送达协助执行通知书，将工资收入支付至法院账户。根据《山东高院查封、扣押、冻结工作指引》第29条规定，扣留、提取被执行人工资、奖金、劳务报酬等收入的，发放收入的单位（个人）为协助义务人；冻结、扣划被执行人离休金、退休金、养老金的，发放单位或者社会保障机构为协助义务人。第31条规定，冻结被执行人预期领取的财政补助资金的，以对被执行人负有直接付款义务（直接向被执行人发放补助资金）的单位为协助义务人。

保全申请人申请法院向发放工资收入的用人单位送达协助执行通知书，可以提供证据证明被申请人对用人单位拥有未来工资收入债权，可以提交社保记录、公积金缴纳记录、劳动合同、工资单等材料证明被申请人与用人单位之间存在劳动关系，在用人单位工作并领取工资收入。

《民事诉讼法》第二百五十四条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三条均明确规定，冻结、划扣被申请人的工资收入，需要预留被申请人及其所扶养家属的必需生活费用，预留金额可以依据当地最低生活保障标准确定。

《山东高院查封、扣押、冻结工作指引》据此规定，可以在协助执行通知书中写明预留的金额，剩余部分提取至法院账户。为避免冻结、划扣金额过低，导致无法满足申请保全的目的，申请人可以在法院发出协助执行通知之前，向法院了解确认必需生活费用的标准和金额。