79. 如何执行被执行人的“共有唯一住房”？
“共有唯一住房”即被执行人本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋。符合下列情形之一的，“共有唯一住房”可以执行：（1）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋；（2）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（3）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
在实践中，可以进一步考察被执行人是否存在以下情况，使得被执行人不仅有一套房屋可供居住：（1）被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房；（2）被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房。
执行“共有唯一住房”的基本程序：第一，法院有权查封、扣押、冻结整体共有房屋，但应及时通知共有人。第二，共有人接到通知后，与被执行人等共有人可以协议分割共有财产，债权人认可分割协议的，法院认定该分割协议有效。此时，仅能对分割后被执行人享有的部分份额进行查封、扣押、冻结以及拍卖，其他共有部分予以解除执行措施。第三，共有人对房屋共有份额产生争议，无法达成共有房屋分割协议的，共有人可以提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼。第四，房屋共有人未达成分割协议或达成的分割协议未经债权人认可时，如果共有房屋难以分割或者因分割会减损价值的，法院应当整体拍卖共有房屋，并通知共有人，共有人享有优先购买权。拍卖完成后，法院应对拍卖整体房屋取得的价款予以分割，仅就拍卖所得款中属于被执行人份额的部分予以执行。
何为“难以分割或者因分割会减损价值”？从司法实践中的案例来看，用于家庭生活居住的房屋整体属于“难以分割或者因分割会减损价值”的共有房屋，房屋共有人未达成分割协议或达成的分割协议未经债权人认可时，法院应当对共有房屋进行整体拍卖，并保障房屋共有人的优先购买权。
法条链接
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》
第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十二条 对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。
共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。
3.《民法典》
第三百零四条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》
第十一条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。
优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。
80. 是否可以查封被执行人购买的预售商品房？
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋、购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，执行法院可以进行预查封。执行法院在办理预售商品房预查封时，除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外，还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书，告知预售商品房已被法院预查封，擅自向被执行人退款应承担法律责任。
法条链接
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
81. 执行法院预查封被执行人购买的预售商品房后，开发商、被执行人解除合同的，执行法院能否继续执行预售商品房？
执行法院预查封被执行人购买的预售商品房后，开发商、被执行人自行解除合同或者以仲裁或诉讼方式解除合同的，按照下列情形处理：（1）开发商将全部购房款交付执行法院执行的，执行法院可不再执行预售商品房；（2）开发商在收到执行法院预查封法律文书后，仍擅自将全部购房款退还被执行人，执行法院可继续执行预售商品房，开发商擅自退还给被执行人的款项，由开发商自行追索；（3）被执行人通过部分自付、部分贷款方式支付购房款，银行办理了预抵押登记，开发商对银行贷款承担阶段性连带担保责任的，开发商将应退还被执行人的款项交付执行法院执行的，执行法院可不再执行预售商品房。开发商未将应退还被执行人的款项交付执行法院，执行法院可继续执行预售房产，在变价款中预先支付银行贷款相应款项，并通知开发商。[1]
82. 被执行人是房地产开发企业，执行法院预查封登记在被执行人名下的预售商品房时，商品房买受人权益如何保障？
被执行人是房地产开发企业，为避免侵害商品房买受人的合法权益，执行法院预查封登记在被执行人名下的预售商品房，应先向不动产登记部门查询预售商品房的出售情况，即办理网签、备案登记等情况。
如预售商品房已在不动产登记部门办理了合同备案登记，法院可不予查封。申请执行人提供证据能够证明预售商品房备案登记系被执行人为规避执行而进行虚假备案的，执行法院应予以查封。
法条链接
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
83. 买受人购买了被执行人名下的预售商品房且已办理预售备案登记，对该商品房请求排除执行，法院是否支持？
商品房预售备案登记是房地产管理部门依据《城市房地产管理法》对商品房预售合同进行的备案登记，是一种行政管理措施。
预告登记是物权法规定的一种物权登记制度，目的是保障权利人将来能够实现物权。
商品房预售合同的备案登记不能等同于预告登记，不具有物权效力，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，可以按照上述规定第二十八条或第二十九条的规定予以审查。
法条链接
1.《城市管理法》
第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
2.《民法典》
第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》
第三十条 金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
注释：
[1] 参考：北京四中院：四中普法公开课丨执行案件中涉及预售商品房的情形与处理，链接：https://mp.weixin.qq.com/s/Jw2ymVJFJA-EaWJ7av2DEw
